Plus-values : indivision, nue-propriété et usufruit

Septembre 2016

Le démembrement de propriété confère au nu-propriétaire et à l'usufruitier un droit réel immobilier. Tandis que l'indivision confère à chacun des indivisaires la pleine propriété du droit ou du bien, à hauteur de sa quote-part indivise.

D'où des modalités différentes de détermination des plus-values immobilières.

En matière de plus-values immobilières des particuliers, la cession d'un bien détenu en indivision conduit à apprécier le seuil de 15 000 euros prévu au 6° du II de l'article 150 U du code général des impôts (CGI) au regard de chaque quote-part indivise du bien ou droit immobilier, en l'absence de disposition législative contraire, sans qu'il soit besoin de connaître la valeur totale du bien.

En revanche, en cas de cession isolée ou conjointe de l'usufruit ou de la nue-propriété d'un tel bien ou droit, la loi prévoit expressément, au 6° du II de l'article 150 U du code précité, que le seuil de 15 000 euros doit être apprécié en fonction de la valeur en pleine propriété du bien cédé.

Il en résulte qu'en cas de cession d'une quote-part indivise démembrée, il y a lieu de retenir la valeur en pleine propriété de la quote-part indivise.

Exemple : la cession pour un montant total de 35 000 euros d'un bien détenu en indivision à hauteur de 60 % par A et C (usufruitier et nu-propriétaire de la quote-part indivise) et 40 % par B doit être analysée comme suit.
- A et C sont imposables, la valeur en pleine propriété de leur quote-part indivise étant de 21 000 euros, B est exonéré, la valeur en pleine propriété de sa quote-part indivise étant de 14 000 euros.
Dans cet exemple, les quotes-parts indivises ne sont pas égales entre elles puisque, d'une part, A et C détiennent une quote-part indivise démembrée qui représente 60 % de l'indivision et, d'autre part, l'indivisaire B n'en possède que 40 %, soit des valeurs respectives non pas de 17 500 euros chacune, mais respectivement de 21 000 et 14 000 euros.

Par ailleurs, en cas de détention d'un droit démembré en indivision, le texte légal conduit nécessairement à retenir la valeur en pleine propriété du bien démembré. Autrement dit, la circonstance que l'usufruit ou la nue-propriété soit détenu en indivision est sans incidence sur l'application des dispositions particulières prévues au 6° du II de l'article 150 U du CGI.

Ainsi, s'agissant d'un bien dont la propriété est démembrée, qui est cédé pour un montant de 35 000 euros, et dont la nue-propriété, évaluée à 20 000 euros, est détenue en indivision par deux personnes à raison de 30 % pour A et 70 % pour B : dans ce cas, l'usufruitier et les détenteurs de chacune des quotes-parts indivises de la nue-propriété ne pourront bénéficier de l'exonération tenant au montant de la cession, quand bien même la part du prix correspondant à leur droit serait inférieure à 15 000 euros, et ce quel que soit le nombre de titulaires indivisaires d'un droit démembré.

D'après une réponse ministérielle publiée au JO le 7/06/2008


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