Fermage et métayage : différences et critères de choix

Septembre 2016

Le fermage et le métayage sont deux types de baux ruraux ayant chacun leur propre régime juridique. Leur distinction repose principalement sur le mode de rémunération du propriétaire.

Le principal critère pour différencier les deux régimes repose en effet sur la nature de la contrepartie dont bénéficie le bailleur en échange de la location des terres. Alors qu'en cas de fermage, le propriétaire perçoit un loyer dont le montant est déterminé, en cas de métayage il va percevoir une part des produits de l'exploitation. De cette distinction résultent plusieurs conséquences.


Fermage et loyer


Dans un bail à ferme, le montant du loyer est déterminé au sein du contrat. La rémunération du propriétaire correspond donc à une somme d'argent fixe. La détermination de son montant fait néanmoins l'objet d'un encadrement par le Code rural. Les parties ne peuvent fixer le prix qu'entre des maxima et des minima arrêtés chaque année par le préfet du département. La fixation du montant du loyer dépend notamment de la durée du bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué.

Métayage et partage des produits


En cas de métayage, le montant perçu par le bailleur n'est pas déterminé à l'avance puisque la valeur des produits de l'exploitation dépend de divers facteurs (conditions climatiques, variation des prix...). Dans tous les cas, ces produits font l'objet d'un partage entre le bailleur et le métayer. En principe, ce partage s'effectue en nature mais il peut également consister en une répartition des recettes après la vente des produits.

Le Code rural (article L417-3) précise que la part du bailleur ne peut être supérieure au tiers de l'ensemble des produits (des dérogations à cette règle peuvent néanmoins être accordées par le tribunal paritaire des baux ruraux). Ce tiercement s'applique aussi bien aux produits qu'aux charges d'exploitation (entretien, réparation, pertes de récoltes, etc.).

Conséquence de ces règles : dans le cas du métayage, le propriétaire a la qualité d'exploitant agricole, contrairement au bailleur à ferme.


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