Travaux et vétusté : obligations du bailleur

Septembre 2016

M. X, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Carrosserie Y , a assigné cette dernière, à la suite de désordres affectant les murs et la toiture, pour la voir condamner à exécuter les travaux nécessaires ; la locataire a demandé que le bailleur soit condamné à lui payer une somme égale à la valeur de ces travaux.

L’article 1720 du Code civil, qui met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives, n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières ; en l’espèce, le propriétaire soutenait que le contrat de bail conclu mettait à la charge exclusive de la locataire toutes les réparations et réfections, y compris les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil.

Il arguait dès lors qu’en faisant supporter au bailleur le coût intégral des travaux de remise état des murs affectés de fissures et la moitié du coût de la réfection de la partie de la toiture affectée de désordres, au motif erroné que la dérogation prévue au contrat de bail ne pouvait l’affranchir de son obligation de réparation à ce titre, la cour d’appel avait violé les articles 1134 et 1720 du Code civil.

La Cour de cassation rejette son pourvoi. Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ; ayant retenu que les clauses du contrat de bail ne dégageaient pas le propriétaire de son obligation de participer aux réparations rendues nécessaires en raison de la vétusté de l’immeuble et qu’il restait tenu des vices structurels de l’immeuble, la cour d’appel, qui ne s’est pas prononcée par un motif hypothétique, en a exactement déduit que ces travaux étaient à la charge du bailleur.

Référence :
- Cour de cassation, 3e Chambre civ., 9 juillet 2008 (pourvoi n° 07-14.631), rejet

Source : office notarial de Baillargues

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