Bon de visite : quelle valeur juridique ?

Septembre 2016


Le bon de visite que l'agent immobilier fait signer à un acheteur potentiel a-t-il une valeur juridique ? Peut-on acheter directement au vendeur sans verser de commission à l'agent immobilier ?


Définition

En signant un bon de visite, l'acheteur potentiel signe un document par lequel il reconnait avoir visité la maison ou l'appartement en vente par l'intermédiaire de l'agent immobilier concerné. Il s'engage à conclure la transaction avec ce dernier, et, à défaut, à lui verser un dédommagement égal à la commission qu'il aurait dû percevoir.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Obligations de l'acheteur

Le bon de visite constitue essentiellement une preuve écrite de l'intervention de l'agent immobilier, qui lui permet notamment de justifier son activité auprès du vendeur qui l'a mandaté.

Mais ses conséquences juridiques en termes d'engagements sont limités.

Mandat simple

Si l'agent immobilier a reçu un mandat simple, non exclusif, de la part du vendeur, l'acquéreur potentiel qui visite le bien n'a aucune obligation d'acheter par son intermédiaire.

La clause d'engagement figurant généralement sur le bon de visite a peu de valeur juridique dans la mesure où elle est contraire aux dispositions du décret 72-678 du 20 juillet 1972. (arrêts de la Cour de cassation du 28 novembre 2000, du 3 avril 2002 et du 27 avril 2004).

Cette clause de dédommagement n'engage pas vraiment l'acquéreur. Juridiquement, le bon de visite n'est pas assimilable à un mandat de recherche. Il ne constitue qu'une trace de la visite effectuée par l'agent immobilier.

L'acheteur peut donc parfaitement conclure la transaction directement avec le vendeur ou avec une autre agence immobilière.

Mandat exclusif

En revanche, en présence d'un mandat exclusif donné par le vendeur à l'agent immobilier, l'acheteur est obligé de conclure la transaction par son intermédiaire. Qu'il ait signé ou pas de bon de visite.

Il en est de même quand le vendeur a confié un mandat non exclusif mais à un seul agent immobilier.

Obligations du vendeur

D'une manière générale, le vendeur doit respecter les termes du mandat qu'il a confié à l'agent immobilier. Faute de quoi, celui-ci sera en droit de lui demander des dommages et intérêts.

Dommages et intérêts

Même si la valeur juridique stricto sensu du bon de visite est sujette à caution, les acheteurs indélicats s'exposent à une demande de dommages-intérêts de la part de l'agent immobilier concerné.

En effet, dans un arrêt en date du 1er février 2011, la Cour d'appel de Toulouse a condamné un acquéreur pour « manquement grave à son obligation de loyauté ».

En d'autres termes, l'acheteur risque de devoir payer des dommages et intérêts dès lors qu'il se livre à des manoeuvres pour priver l'agent immobilier de sa commission et que l'intervention de ce dernier a été dans les faits déterminante pour la réalisation de la transaction.


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