ISF, usufruit et grosses réparations

Septembre 2016

Un bien immobilier peut faire l'objet d'un démembrement de propriété, entre d'un côté un usufruitier et de l'autre un nu-propriétaire. Dans ce cas, c'est l'usufruitier qui est redevable de l'ISF pour la valeur en pleine propriété de ce bien. En d'autres termes, les personnes qui possèdent des biens immobiliers en nue-propriété ne sont pas soumises à l'impôt sur la fortune sur la valeur de ces biens.

Exemple schématique : M. Martin, 65 ans, possède un logement d'une valeur de 1 000. Il transmet la nue-propriété à son fils et conserve l'usufruit, dont la valeur est fixée à 400 (40%) par le barème fiscal de l'usufruit. Si le fils et le père sont soumis à l'impôt sur la fortune, le logement sera déclaré pour 1000 dans la déclaration d'ISF de l'usufruitier, donc du père.

Les dettes contractées pour d'éventuels travaux sur un bien démembré sont naturellement déductibles du patrimoine soumis à l'ISF. Mais l'administration fiscale tiendra compte de la nature des travaux pour contrôler l'imputation de ces dettes.

En effet, la loi met à la charge des nus-propriétaires uniquement les dépenses de grosses réparations énumérés par l'article 606 du Code civil., les autres travaux d'amélioration et d'entretien étant à la charge de l'usufruitier.

Un usufruitier qui s'endette pour financer des travaux de grosses réparations ne pourra donc pas déduire cette dette au niveau de son ISF, puisque ce type de dépenses n'est pas légalement à sa charge.
Pour financer des travaux, mieux vaut respecter la répartition prévue par le Code civil : l'usufruitier doit s'endetter pour des travaux d'amélioration et d'entretien, et le nu-propriétaire pour des travaux de grosses réparations.

Avec une précision importante : les travaux de démolition, de reconstruction, d'aménagement, etc., aussi importants soient-ils, ne sont pas assimilés aux "grosses réparations" et peuvent donc être financés par l'usufruitier.


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