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Augmentation du loyer : les limites

Février 2015

En 2014, l'augmentation du loyer fait l'objet de plusieurs dispositifs d'encadrement spécifique selon le moment où le loyer est réévalué.


En cours de bail


Dans les contrats de location classique, soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire peut augmenter le loyer à chaque anniversaire de la date de signature du bail. Mais l'augmentation est plafonnée à la variation de l'IRL (indice de référence des loyers).

La révision annuelle IRL


Exemple : M. Locataire et M. Propriétaire signent un bail d'habitation le 31 décembre 2011 avec un loyer de 100 valable donc pendant l'année 2012. Ce bail a une durée de trois ans et court donc jusqu'au 31 décembre 2014. L'Indice IRL du 4ème trimestre 2012 affiche une hausse de 1,88% sur un an. Le nouveau loyer 2013 sera de 101,88. Et une nouvelle augmentation interviendra le 31 décembre 2013 en fonction de l'indice IRL du 4ème trimestre 2013.

Au renouvellement du bail


Le bail durant trois ans (ou six si le bailleur est une personne morale), il est tacitement renouvelé avec le locataire en place si le propriétaire ne donne pas congé au moins six mois avant la date d'échéance. Voir Résiliation du bail par le propriétaire.

En principe, l'augmentation du loyer au renouvellement du bail est limité à la variation de l'indice IRL, comme pour les indexations annuelles en cours de bail. Sauf si le loyer en question est manifestement sous-évalué.

Réévaluation du loyer


Au moment du renouvellement tacite du bail, quand le loyer est sous-évalué, le propriétaire peut proposer un nouveau loyer au locataire en place. Mais cette procédure est strictement encadré et le bailleur doit produire des loyers de référence pour justifier la hausse proposée. Et le locataire bénéficie d'un étalement de cette hausse. Voir Augmentation du loyer au renouvellement du bail

Et dans les zones Duflot location, le nouveau loyer fait l'objet d'un plafonnement spécifique.

En début de bail


En cas de départ de l'occupant en place, le propriétaire peut donc signer un nouveau bail avec un nouveau locataire.

Hors des zones d'encadrement Duflot des loyers, le propriétaire peut librement fixer le montant du loyer. Sans tenir compte, ni de l'ancien loyer, ni de la variation de l'indice IRL.

Zones de blocage des loyers


Dans les zones de blocages des loyers, le nouveau loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser l'ancien loyer, augmenté éventuellement de la variation de l'indice IRL. Avec toutefois quelques exceptions en cas de travaux ou de sous-évaluation manifeste de l'ancien loyer. Voir Le loyer en début de bail.

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Publié par ericRg - Dernière mise à jour par Matthieu-B
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