Evaluation des biens immobiliers : ISF et services des Domaines

Décembre 2016

Les services du Domaine, consultés sur la base du décret du 14 mars 1986, déterminent la valeur vénale d'un bien ou d'un droit réel immobilier en l'état. Pour ce faire, ils tiennent compte des conditions de marché, ces évaluations sont en effet effectuées sur la base des données les plus récentes du marché.

À cet égard, le recours, désormais fréquent, aux notaires, permet de disposer d'un accès large à ces données et d'avoir une perception fine du marché. Il n'est toutefois pas possible d'exclure des situations où la transaction se réalisera finalement à un prix très supérieur à cette valeur domaniale, surtout dans la situation du marché au cours des deux dernières années. En effet, les candidats acquéreurs de l'État n'acquièrent pas sur la base de la valeur du bien en l'état, mais anticipent sa valeur future compte tenu de la transformation envisagée.

De la même façon, en matière d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), les biens immobiliers sont à déclarer pour leur valeur vénale conformément aux dispositions des articles 885 S et 761 du code général des impôts. La valeur vénale d'un bien est le prix auquel ce bien aurait pu normalement se négocier à l'époque considérée, tel qu'il résulte en particulier de l'analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage.

La jurisprudence du juge judiciaire, sous le contrôle duquel l'administration exerce son pouvoir de redressement en matière d'ISF, définit la valeur vénale comme le prix normal qu'eût accepté de payer un acquéreur quelconque n'ayant pas une raison exceptionnelle de convenance de préférer plus particulièrement le bien en question à d'autres similaires.

Les méthodes employées pour les évaluations sont donc tout à fait comparables et aboutissent, en principe, à des résultats équivalents à ceux obtenus par le service du Domaine. Il est toutefois fait remarquer que, en matière d'ISF, cette règle d'évaluation connaît une exception significative puisque les biens occupés à titre de résidence principale bénéficient d'un abattement de 30 % (20 % pour l'ISF antérieur à 2008) de sorte que, dans la pratique, la valeur des biens immobiliers à déclarer à l'ISF est parfois bien inférieure à leur valeur vénale réelle.

D'après une réponse ministérielle publiée au JO du Sénat du 12/03/09


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