Loi Boutin et location : caution par un tiers

Lors de la signature d'un bail d'habitation, les propriétaires-bailleurs demandent très souvent la caution d'un tiers pour se protéger contre les risques d'impayés ou de dégradations. Parallèlement, ils sont également nombreux à souscrire une assurance "loyers impayés". La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi LMLLE ou loi Boutin) modifie la réglementation dans ce domaine du cautionnement.

Le recours au cautionnement (caution d'un tiers) qui jusque-là pouvait être demandé par tout bailleur et quel que soit le régime de la location (nue, meublée...) est désormais réglementé pour les locations nues.
Le bailleur, quel que soit son statut (bailleur du secteur privé et public, bailleur personne physique et personne morale), ne peut demander à bénéficier d'un cautionnement lorsqu'il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives.
Il devient donc exclu pour un bailleur qui a une garantie, quel que soit le type de cette garantie (assurance privée ou GRL) de demander en plus au locataire, la caution d'un tiers. Selon l'interprétation de la Fnaim, le bailleur qui confie la gestion de son ou ses logements à un administrateur de biens qui s'est assuré au titre du patrimoine qu'il gère (contrats souscrits en «ducroire») n'est pas assuré personnellement. Ce bailleur peut donc demander une caution au locataire.

Lorsqu'une assurance garantissant le risque locatif n'a pas été souscrite, le recours à un cautionnement est libre pour les bailleurs personnes physiques et assimilés (SCI familiales), mais réglementé pour les bailleurs personnes morales.

Désormais, un bailleur personne morale (assureurs, sociétés foncières, bailleurs HLM, SEM...) ne peut plus demander un cautionnement au locataire sauf dans deux cas :

• lorsqu'il est délivré par certains organismes dont la liste sera fixée par décret (décret à paraître). Il s'agit de continuer de permettre aux bailleurs personnes morales le recours au Loca-Pass® ou au FSL,
• lorsque le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Ces dispositions sont d'application immédiate, à l'exception de celle relative au cautionnement par des organismes dont la liste doit être précisée par décret.

Source : Anil

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC

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