Loi Boutin et location : caution par un tiers

Décembre 2016

Lors de la signature d'un bail d'habitation, il est fréquent que les propriétaires-bailleurs demandent la caution d'un tiers afin de disposer d'un recours en cas d'impayés ou de dégradations. Ils sont également nombreux à souscrire une assurance "loyers impayés".

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi LMLLE ou loi Boutin) a modifié la réglementation dans ce domaine du cautionnement locatif.

Les conseils de droit-finances.net, avec Me Michel Godest, avocat à Paris


Le recours au cautionnement (caution d'un tiers) est désormais réglementé pour les locations nues.

Le bailleur, quel que soit son statut (bailleur du secteur privé et public, bailleur personne physique et personne morale), ne peut demander à bénéficier d'un cautionnement lorsqu'il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives.
Selon l'interprétation de la Fnaim, le bailleur qui confie la gestion de son ou ses logements à un administrateur de biens qui s'est assuré au titre du patrimoine qu'il gère (contrats souscrits en «ducroire») n'est pas assuré personnellement. Ce bailleur peut donc demander une caution au locataire.

Lorsqu'une assurance garantissant le risque locatif n'a pas été souscrite, le recours à un cautionnement est libre pour les bailleurs personnes physiques et assimilés (SCI familiales), mais réglementé pour les bailleurs personnes morales.

Désormais, un bailleur personne morale (assureurs, sociétés foncières, bailleurs HLM, SEM...) ne peut plus demander un cautionnement au locataire sauf dans deux cas :

  • lorsque le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.
  • lorsque ce cautionnement est délivré par certains organismes dont la liste est fixée par le décret du 28 décembre 2009 :
    • les fonds de solidarité pour le logement prévus à l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée et les fonds locaux prévus à l'article 7 de la même loi ;
    • les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction prévue à l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation agréés ;
    • les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée ;
    • tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.

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