Terrain enclavé et servitude - Définition

Décembre 2016

Le propriétaire d'un terrain enclavé peut demander un droit de passage sur le terrain de son voisin. Cette servitude de passage est prévue par la loi. Les règles juridiques à connaitre pour prévenir les litiges de voisinage.


Définition

En droit, un terrain enclavé est un terrain qui, du fait de sa situation par rapport aux terrains des propriétaires voisins, ne dispose pas d'accès à la voie publique ou sur lequel cette voie d'accès s'avère insuffisante. Le propriétaire d'un terrain enclavé dispose alors d'un droit de passage sur le terrain de son voisin, droit qui comprend aussi bien le passage sur le sol que sous celui-ci (les canalisations). La nature de ce droit de passage prévu par la loi peut être établie de façon amiable entre les voisins concernés ou par une décision de justice en cas de désaccord.

Code civil

Pour connaitre les règles légales en matière de droit de passage, vous devez consulter les articles 682 à 685-1 du Code civil.

Droit de passage

Le principe du droit de passage est le suivant : tout propriétaire d'un terrain enclavé peut réclamer à son voisin une servitude de passage sur le terrain de son voisin pour avoir une desserte totale (sol et sous-sol) sur le sien. Le terrain enclavé est alors appelé "fonds dominant" et le terrain du voisin "fonds servant".

Démarches

Cette servitude de passage peut être fixée de deux façons. Elle peut résulter d'un accord amiable entre les deux voisins si ceux-ci parviennent à s'entendre. Dans le cas contraire, ce sera à la justice de trancher. Le tribunal compétent est alors le tribunal de grande instance (TGI) du lieu du terrain litigieux.
Le jugement fixe l'assiette du passage (son tracé), son mode d'exercice (accès à pied ou en voiture) et le montant de l'indemnité à payer par le propriétaire du terrain enclavé.

Indemnité

La création d'une servitude de passage donne lieu au paiement d'une indemnité versé par le propriétaire du terrain enclavé. Son montant n'est pas encadré par la loi : il doit être calculé en fonction du préjudice subi par le propriétaire du fonds servant (exemple : lorsque la servitude l'oblige à détruire un mur ou génère des nuisances sonores).

Les deux voisins peuvent librement s'accorder pour fixer la somme due. En cas de désaccord, c'est le juge qui fixera le montant à verser.

Limites

En principe, le passage est tracé de manière à ce que le trajet entre le terrain enclavé et la voie publique soit le plus court possible. A défaut, le tracé sera fixé de manière à ce qu'il cause le moins de dommages possible au propriétaire du fonds servant.

Frais d'entretien

En principe, Il incombe au propriétaire du terrain enclavé d'entretenir le passage. Mais ces frais d'entretien peuvent être partagéS avec le voisin si ce dernier L'utilise également.

Durée et fin

L'assiette et le mode d'exercice de la servitude sont fixés pour 30 ans d'usage continu.

La servitude de passage prend fin lorsque le terrain n'est plus enclavé. C'est le cas, par exemple, en cas de construction d'une route donnant un accès direct au terrain. Elle peut aussi prendre fin après la période de 30 ans sur demande du propriétaire du fonds servant dès lors que le propriétaire du fonds dominant n'utilise plus le passage.


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