Plus-value sur un bien reçu en héritage

Septembre 2016

La plus-value réalisée sur un bien reçu en héritage (appartement, maison, terrain, portefeuille d'actions, etc.) est soumise à une fiscalité particulière. Les règles de calcul à connaitre pour prévenir tout litige avec les impôts.


Imposition d'une plus-value

La règle générale est la suivante : l'imposition des plus-values s'applique à partir de la différence constatée entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition. Cette règle est applicable aussi bien pour les plus-values immobilières que pour les plus-values mobilières. Le montant de la plus-value imposée est obtenu après l'application d'un éventuel abattement pour durée de détention.

Mais des règles spécifiques s'appliquent dès lors que le bien en question a été reçu en héritage.

Calcul en cas d'héritage

En cas de plus-value réalisée sur un bien transmis par héritage, le prix d'acquisition retenu est celui de la valeur du bien au moment de la transmission à l'héritier. Il est donc tenu compte de la valeur ayant servi de base au calcul des droits de succession.

Dans le même sens, le point de départ retenu pour le calcul de la durée de détention est fixé au moment de la transmission du bien.

Ces règles méritent toutefois certaines précisions.

Usufruit

En pratique, la situation se complique bien souvent quand les enfants ont hérité du bien en plusieurs temps. Ce cas très courant correspond à la situation suivante :

  • l'un des deux parents décède : les héritiers reçoivent la nue-propriété de la moitié du bien tandis que le parent survivant en devient l'usufruitier tout en conservant la propriété de l'autre moitié du bien
  • au décès du second parent, les héritiers reçoivent alors la propriété de la seconde moitié du bien.

Dans ce cas, les règles d'évaluation du prix d'acquisition sont les suivantes :
  • Pour la première moitié du bien reçue dans un premier temps en nue-propriété, le prix retenu est celui de la valeur totale du bien (comprenant donc à la fois l'usufruit et la nue-propriété) telle que mentionnée dans la déclaration de succession. Le point de départ de la durée de détention de cette fraction du bien (pour le calcul de l'abattement) est celui du premier décès.
  • Pour la seconde moitié, le prix d'acquisition correspond à la valeur indiquée dans la seconde déclaration de succession. Le point de départ de la durée de détention pour cette fraction est alors celui du second décès.

Déduction des frais et des droits de succession

Lors de la transmission du bien en question, l'héritier a déjà dû payer des frais de succession correspondant d'une part aux droits de succession à payer et d'autre part aux frais de déclaration (des frais de notaire notamment). Lors de l'évaluation du prix d'acquisition du bien, tous ces coûts peuvent être ajoutés. Cette prise en compte permet ainsi à l'héritier de réduire le montant de la plus-value imposable.

Naturellement, on ne peut pas ajouter au prix d'acquisition, la totalité des droits et frais payés lors de la succession puisque celle-ci comporte généralement d'autres biens. La majoration se calcule au prorata de la valeur du bien.
Exemple : vous avez payé 100 de droits et frais sur une succession d'une valeur totale de 1000. Au moment de la succession, le bien que vous vendez aujourd'hui était évalué à 300. Votre plus-value sera calculé sur la base d'un prix d'acquisition égal à 300 + [100 x (300/1000)].


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