Termites et achat d'une maison - vice caché

Décembre 2016

La découverte de termites, capricornes ou autres insectes xylophages après la vente d'une maison est-elle soumise à la législation sur les vices cachés ?

Plusieurs exemples tirés de la jurisprudence permettent de préciser le point de vue des tribunaux sur les obligations de contrôle de l'acheteur lors des visites du logement avant d'acheter.


Accès impossible

L'acheteur d'une maison dont les combles étaient infectés par des insectes xylophages avait demandé des dommages et intérêts sur la base de la garantie des vices cachés. Dans un premier temps, une cour d'appel avait donné raison au vendeur en soulignant que l'acheteur aurait dû visiter les combles, dont l'accès était difficile mais pas impossible, et se faire assister par un expert. Une décision censurée par la Cour de cassation : on ne peut exiger d'un acheteur non spécialiste de se faire assister par un expert, ni lui imposer une visite acrobatique de toutes les parties de la maison. Un vice est légalement "caché" quand il ne peut être découvert par un profane dans des conditions normales d'examen. (Cour de cassation, arrêt du 27 octobre 2006)

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Oubli

Juste après avoir acheté une maison, l'acquéreur découvre la présence d'insectes xylophages dans la toiture. La Cour d'appel de Lyon a rejeté sa demande de dommages-intérêts. Motif : l'expertise montrait que la présence de ces parasites pouvait être remarquée avant la transaction, même par un non-professionnel, puisqu'il suffisait de se rendre dans les combles. Rappelons qu'un acheteur non-professionnel est protégé contre les vices cachés à condition qu'il n'ait pas négligé les vérifications les plus élémentaires. "Caché" ne veut pas dire "oublié"... (arrêt du 4 février 2004).

Absence de diagnostic

Avant la signature de l'acte, un agent immobilier informe l'acheteur d'une maison de la présence de capricornes dans la charpente. Cet acheteur découvre par la suite des termites et demande des dommages-intérêts pour vice caché. La Cour de cassation a rejeté sa demande. On ne peut pas parler de vice "caché" puisque l'acheteur avait été informé de la présence d'insectes xylophages et qu'il lui appartenait donc, par prudence élémentaire, de faire réaliser un diagnostic complet par un professionnel. (Arrêt du 26 février 2003)

Diagnostic erroné

Lors de l'achat d'une maison, un diagnostiqueur réalise un état parasitaire mentionnant des « traces de termites et d'insectes xylophages sans activité ». Plus tard, l'acheteur de la maison découvre lors de travaux une infestation avancée de termites. La Cour de Cassation (arrêt 13-26686 du 8 juillet 2015) condamne le diagnostiqueur à rembourser à l'acheteur le coût des travaux de remise en état.


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