Répartition de charges de copropriété en cas de vente d'un lot

Septembre 2016

La vente d'un immeuble en copropriété pose un problème pratique pour la régularisation des charges, puisque la vente intervient avant l'approbation des comptes. Lors de la vente, le vendeur ne sait donc pas si un reliquat de charges devra être payé ou si un trop-perçu devra être remboursé pour les provisions sur charges qu'il a déjà payées.

En effet, c'est au moment de l'approbation des comptes qu'est révélé l'existence d'un trop ou d'un moins perçu sur les provisions déjà versées. Or, lorsque le logement est vendu en cours d'année, l'article 6-2, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967 prévoit que « le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes ».

En pratique, cette situation peut désavantager le vendeur lorsque les provisions sont d'un montant supérieur aux charges réelles. Le versement des provisions déjà versées par le vendeur permettent alors à l'acheteur du lot de se constituer une réserve de trésorerie.

Toutefois, afin de prévenir une situation désavantageuse pour l'une ou l'autre des parties, l'article 6-3 du même décret leur offre la possibilité d'établir des conventions contraires aux dispositions de l'article 6-2. Le vendeur et l'acheteur sont donc libres de fixer des règles spécifiques dans leur contrat de vente concernant la répartition des charges de copropriété. En revanche, à défaut de règles particulières, ce sont les règles de répartition prévues par le décret de 1967 qui s'appliquent.


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