Loyer sous-évalué - Modèle de proposition de réévaluation

Décembre 2016

En cas de loyer sous-évalué, la proposition de réévaluation adressée au locataire doit respecter les règles fixées par la loi et la réglementation en matière de location. Voici quelques conseils ainsi qu'un exemple pour vous aider à bien la rédiger.


Règles

Les clauses d'indexation généralement incluses dans les baux d'habitation permettent d'augmenter chaque année le loyer, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). Mais à chaque échéance du bail (trois ans ou six ans selon que le propriétaire est une personne physique ou morale), le propriétaire peut aussi proposer au locataire une réévaluation du loyer, mais seulement si ce loyer est sous-évalué par rapport aux autres logements du voisinage.

Formalités

Cette proposition est soumise à un certain formalisme. Elle doit être transmise au moins six mois avant la fin du bail en cours, comporter au moins trois loyers de référence pour des logements comparables (six en région parisienne), et reproduire textuellement les dispositions de l'article 17-2-II de la loi du 6 juillet 1989.

La proposition de réévaluation d'un loyer sous-évalué doit être envoyée en recommandé avec avis de réception. Elle peut également être signifiée par acte d'huissier.

Références

Chacune des références mentionnées par le bailleur doit contenir un certain nombre de renseignements obligatoires. Il s'agit :

  • du nom de la rue et de la dizaine de numéros où se trouve l'immeuble ;
  • de la qualité et de l'époque de construction de l'immeuble ;
  • de l'étage du logement ainsi que de la présence ou non d'un ascenseur ;
  • de la surface habitable du logement ainsi que du nombre de pièces habitables qu'il comporte ;
  • de l'indication d'éventuelles annexes ;
  • de l'état d'équipement (exemples : eau courante, salle d'eau, chauffage, WC...) ;
  • de la mention précisant que le locataire est dans les lieux depuis au moins trois ans ;
  • du loyer exigé (il s'agit du loyer mensuel hors charges).

Réponse

Le locataire peut accepter la proposition en adressant un courrier de réponse à son propriétaire.

En cas de refus du locataire, le propriétaire-bailleur devra s'adresser à la commission départementale de conciliation. La proposition du bailleur doit également être considérée comme refusée si le locataire n'a toujours pas répondu 4 mois avant la fin du bail.

Exemple de lettre

Nom Prénom expéditeur
N° Rue
CP Ville

Nom Prénom destinataire
N° Rue
CP Ville




Objet : réévaluation du loyer

Titulaire du bail de location signé le (date) portant sur le logement situé (adresse), vous payez actuellement un loyer hors charge de XXX euros.

Je considère que ce loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers de logements comparables voisins, dont vous trouverez ci-joint les références (joindre la liste des logements cités en référence avec les mentions obligatoires listées ci-dessus).

Je vous propose donc de fixer le loyer mensuel, pour le prochain bail de trois ans qui prendra effet le (date), à la somme de YYY euros. Ce qui représente une augmentation de ZZZ euros par mois par rapport au loyer actuel.

Cette hausse sera appliquée par tiers au cours des trois prochaines annuités du bail, soit ZZZ/3 tous les ans..

A compter du (date de l'échéance du bail en cours), votre loyer sera donc de XXX + 1/3 de ZZZ pour une période de douze mois.

Je vous remercie de me connaître votre réponse avant la date du (date).

Conformément aux exigences légales, vous trouverez ci-après la reproduction textuelle des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (article 17-2-II) :

Dans les zones où ne s'applique pas l'arrêté mentionné au I de l'article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent II, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent II et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.

Formule de politesse

A voir également :

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