Prêt immobilier : revente du logement

Décembre 2016

Comment vendre son logement quand on n'a pas encore remboursé son prêt immobilier. Les différentes solutions et les choix à faire.

Que vous vendiez pour acheter ou pour devenir locataire, plusieurs cas de figure se présentent à vous en fonction de votre situation financière. Faut-il plutôt rembourser son prêt ou en demander son transfert ? Le point sur les critères de choix à connaitre.


Remboursement par anticipation

Si vous disposez de suffisamment de fonds, le prêt peut éventuellement être remboursé par anticipation. Dans ce cas, vous devrez payer le capital restant dû auquel peuvent éventuellement s'ajouter des intérêts compensateurs. Il vous faudra alors adresser un courrier de demande de remboursement par anticipation (voir notre modèle) à votre banque.

Cette solution vous permet d'être délié de votre engagement vis-à-vis de votre banquier. Mais elle présente néanmoins des inconvénients financiers : la banque pourra éventuellement vous demander des indemnités de remboursement anticipé à verser. Sachez que cette demande ne peut valablement être faite que si les conditions suivantes sont réunies :

  • le versement de ces indemnités de remboursement anticipé est prévu par le contrat de prêt
  • si votre contrat a été conclu après le 30 juin 1999, la vente de votre logement ne doit pas être due à un changement de lieu de travail, à un décès ou au chômage de l'emprunteur ou de son conjoint. Dans le cas contraire, les indemnités ne peuvent pas être réclamées
  • le montant des indemnités ne dépassent pas la limite de 6 mois d'intérêt au taux moyen du prêt
  • ce même montant est inférieur à 3 % du capital encore dû avant le remboursement.

Par ailleurs, les emprunteurs choisissent souvent de rembourser leur prêt par anticipation pour en contracter un nouveau afin de financer leur future acquisition. Ce procédé est assez coûteux, l'emprunteur s'exposant à payer divers frais (pénalités, frais de dossier, ...). Une autre solution s'offre ainsi à lui : le transfert de crédit.

Transfert de crédit

Le transfert du prêt est une possibilité relativement méconnue en France.

Si vous comptez vendre pour acheter un nouveau logement mais que vous ne pouvez pas encore rembourser votre emprunt, vous pouvez ainsi en demander le transfert. En cas d'accord de votre banque, le contrat de prêt sera modifié et l'emprunt portera alors sur votre nouvel achat. Une précaution importante doit être prise cependant : vous devrez impérativement informer votre caution de ce changement.

Cette solution vous permet de ne pas avoir à clôturer votre ancien crédit pour en souscrire un nouveau, et donc d'économiser des frais. En revanche, le taux d'intérêt sera celui de votre contrat initial. S'il était plus élevé que ceux appliqués aujourd'hui, le transfert de crédit n'est pas forcément une solution plus avantageuse financièrement que le choix de rembourser par anticipation et de contracter un nouveau prêt. Mais rien ne vous empêche de tenter alors de renégocier le taux de votre emprunt immobilier dans le cadre de ce transfert de crédit.

Reprise du prêt

Autre cas envisageable mais très rare : la reprise de votre emprunt par l'acheteur. Mais cette solution suppose l'accord de la banque et ne peut se faire qu'à certaines conditions.


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