Loi Pinel et bail commercial : ce qui change

Septembre 2016

La nouvelle loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré des nouvelles règles afin de renforcer l'encadrement des baux commerciaux. Ces mesures portent notamment sur le calcul du montant du loyer, la prise de possession des lieux ou encore la vente du local commercial.


Entrée en vigueur

La date d'entrée en vigueur des nouvelles dispositions du Code de commerce diffère en fonction de la nature de la modification à venir. La date d'application de ces nouvelles règles n'est donc pas la même pour toutes.

Les nouvelles règles applicables à l'encadrement des hausses de loyers, à l'établissement de l'état des lieux et à l'augmentation de la durée maximale du bail précaire sont entrées en vigueur depuis le 1er septembre 2014. Les nouvelles règles applicables au droit de préférence en cas de revente du local par le bailleur seront pour leur part applicables à compter du 1er décembre 2014.

Montant du loyer

Seuil

Afin de renforcer la protection des locataires commerçants contre les fortes augmentations de loyers, la loi instaure désormais un seuil de 10 % au delà duquel la hausse du loyer est interdite. Ce plafond concerne les « fortes augmentations » uniquement permises en cas de modification notable du local commercial (destination des lieux, facteurs locaux de commercialité...).

ICC interdit

Le taux de variation du loyer voit également ses règles de calcul modifiées. La loi prévoit ainsi que la variation du montant du loyer ne peut pas dépasser celle de l'indice ILC (indice des loyers commerciaux) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (indice ILAT). Les variations des montants des loyers ne pourront donc plus être calculées sur la base de l'indice ICC (indice du coût de la construction), dont les variations sont jugées trop fluctuantes par les autorités.

Ces deux mesures sur le loyer commercial, qui figurent désormais à l'article L145-34 du Code de commerce, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.

Etat des lieux

La nouvelle loi vise également à clarifier les relations bailleur - preneur. Elle rend ainsi l'état des lieux obligatoire lors de la prise de possession des lieux. Une formalité qui n'était que facultative jusqu'à maintenant... Cette mesure attend néanmoins un décret d'application à paraître pour entrer en vigueur.

Inventaire

Autre mesure édictée en vue de clarifier les rapports entre propriétaires et locataires : un inventaire précis des charges locatives devra désormais être établi. Les modalités d'application de cette mesure seront également publiées dans un décret d'application à paraître.

Droit de préemption

Le locataire bénéficiera désormais d'un droit de préemption reconnu par la loi lorsque le propriétaire souhaite vendre son local. Le bailleur aura donc l'obligation de proposer à son locataire de « racheter les murs » du commerce avant de procéder à la vente du local. Une proposition qui, si elle est très courante en pratique, n'était pas pour autant obligatoire jusqu'à présent. Cette nouvelle obligation s'appliquera à toute cession d'un local intervenant à compter du 1er décembre 2014.

Durée du bail précaire

Une autre mesure touchera plus particulièrement le bail dérogatoire, dit « bail précaire ». Ce régime particulier, adopté surtout par les jeunes entreprises, permet au locataire de quitter les locaux avant la durée prévue pour le bail commercial classique.

La nouvelle loi prévoit d'étendre la durée maximum de ce bail précaire : désormais, sa durée maximale passe à 3 ans, contre 2 ans auparavant.

Télécharger le texte

Si vous souhaitez consulter directement le texte de la loi Pinel, sa version intégrale est téléchargeable gratuitement en ligne sous la forme d'un fichier PDF.
Télécharger la loi Pinel sur les baux commerciaux (PDF).


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