Procédure d'expulsion - expulser un locataire

Décembre 2016

La procédure d'expulsion d'un locataire d'un logement loué comprend plusieurs étapes. Le point sur le droit applicable.

La durée d'une procédure d'expulsion est longue : le propriétaire devra compter au moins plusieurs mois pour que le locataire soit effectivement expulsé de la maison ou de l'appartement loué. Mais malgré sa lourdeur, le propriétaire n'a pas d'autre choix que de recourir à cette procédure : s'il décide d'expulser lui-même le locataire sans recourir à un huissier de justice, il commet une expulsion illégale et encourt une peine de prison et une amende.


Définition

L'expulsion se traduit juridiquement comme l'exécution par un huissier de justice d'une décision de justice qui ordonne à une personne de libérer le logement qu'elle occupe. La procédure d'expulsion est la plupart du temps mise en oeuvre en cas d'impayés de loyers, mais elle peut également l'être lorsque le locataire sous-loue le logement sans autorisation, trouble la tranquillité de l'immeuble, etc.

La procédure d'expulsion est bien souvent - et à juste titre - considérée comme lente et délicate par les propriétaires. C'est une des raisons aux conditions, parfois très strictes, posées par les bailleurs pour choisir un locataire afin de prévenir les risques d'impayés.

Conditions

Il convient de résilier le contrat de bail avant de procéder à l'expulsion du locataire.

Lorsque le locataire est en faute, le propriétaire peut rompre le contrat soit en demandant sa résiliation judiciaire, soit en faisant jouer une clause résolutoire éventuellement prévue au sein du contrat de bail. La plupart des contrats de bail contiennent ce type de clause, qui stipule que le contrat sera résilié de plein droit dès lors que le locataire ne paye plus son loyer dans les délais prévus au sein du contrat.

Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


En présence d'une clause résolutoire

Lorsque le bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation du contrat de bail en cas d'impayés, la procédure à suivre est la suivante.

Commandement de payer

Lorsque le locataire ne paye plus son loyer, le bailleur doit dans un premier temps lui adresser un commandement de payer par acte d'huissier.

Délais

Le locataire a alors un délai de 2 mois pour verser la somme due. Il peut cependant demander au juge des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance de son domicile. Il peut également demander une aide du FSL.

Tribunal

Lorsque le délai de 2 mois (ou le délai accordé par le juge) est écoulé, le propriétaire peut saisir en référé le tribunal d'instance afin de demander au juge de prononcer une mesure d'expulsion à l'encontre du locataire.

Résiliation judiciaire

La procédure à suivre est quelque peu différente si le contrat de bail ne prévoit pas de clause résolutoire (notamment lorsque la location a été conclue verbalement).

Assignation

Le propriétaire doit assigner directement le locataire au tribunal d'instance par acte d'huissier afin de demander la résiliation du bail. Il appartiendra au juge de décider de résilier ou non le contrat de bail au regard de la gravité de la faute du locataire. Si la demande d'expulsion fait suite à des impayés de loyers, le juge peut éventuellement accorder un délai de paiement au locataire s'il estime que ce dernier est en mesure de pouvoir payer sa dette.

Commandement de quitter les lieux

Si le juge décider de résilier le bail et de prononcer l'expulsion, le bailleur doit ensuite adresser un commandement de quitter les lieux par huissier. Le locataire a deux mois pour quitter le logement à compter de la réception du commandement.

Demande de délai

A ce stade de la procédure, le locataire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) afin de demander un délai supplémentaire pour rester dans le logement. Le juge peut lui accorder en tenant compte de sa situation personnelle (personne âgée, famille avec enfants, locataire ayant des problème de santé...). La durée de ce sursis peut parfois être très longue, le délai accordé par le juge pouvant aller de 3 mois à 3 ans !

Visite de l'huissier

La procédure d'expulsion est mise en oeuvre par un huissier de justice. Il n'a pas l'obligation de prévenir l'occupant de son arrivée (mais il peut néanmoins le faire). Il doit se présenter pendant les jours ouvrables entre 6h et 21h. Si le locataire refuse de lui ouvrir la porte ou est absent, l'huissier peut faire appel aux forces de police ou de gendarmerie pour procéder à l'expulsion. En progression constante ces dernières années, le nombre d'expulsions avec le concours de la force publique est estimé à plus de 10 000 par an.

Trêve et date d'expulsion

L'expulsion ne peut être exécutée que du 1er avril au 30 octobre. En effet, tous les ans, la période de trêve hivernale suspend l'exécution des décisions d'expulsion d'occupants dès lors que ces derniers remplissent certaines conditions.

La trêve hivernale suspend les expulsions proprement dites, mais les propriétaires peuvent toujours commencer les démarches judiciaires pendant cette période, d'autant plus qu'il s'agit d'une procédure relativement longue (plusieurs mois minimum). Ils devront en revanche attendre la fin de la période hivernale pour que l'expulsion soit mise à exécution.

Sanction

Si le propriétaire ne respecte pas la procédure ci-dessus et expulse de force l'occupant des lieux, il commet le délit d'expulsion illégale. Créé par la loi Alur de 2014, ce délit est prévu par l'article article 226-4-2 du Code pénal qui le définit comme le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'Etat dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. L'auteur d'une expulsion illégale encourt une peine de 3 ans de prison et 30 000 euros d'amende.

Logement abandonné

Si le locataire n'occupe plus le logement, le bailleur doit suivre une procédure distincte de la procédure d'expulsion : la procédure d'abandon de logement.

Numéro vert

Le ministère du Logement a confié à l'Anil le soin de mettre en place un numéro vert 0805 160 075 où les locataires comme les propriétaires peuvent obtenir conseils et informations juridiques et pratiques sur les loyers impayés. Cet accompagnement vise à prévenir les expulsions.


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