Le crédit construction maison

Septembre 2016

Les banques financent les projets individuels et accordent un crédit construction maison lorsque le chantier est effectué sous l'égide d'un CCMI (contrat de construction de maison individuelle). En dehors de ce cas, les règles sont les mêmes que pour tout prêt immobilier : le taux d'endettement futur ne doit pas dépasser un tiers des revenus, et les remboursements se font généralement à taux fixe.


Quel constructeur pour obtenir un crédit construction

Les banques préfèrent financer les maisons construites via un CCMI. Ce type de contrat est encadré par une réglementation stricte. Le constructeur doit bénéficier d'une garantie d'achèvement, ce qui assure le prêteur que la maison sera effectivement terminée, et le prestataire signataire du CCMI est un architecte ou un promoteur, titulaire d'une assurance responsabilité civile et d'une garantie dommages ouvrage de 10 ans.

Dans la pratique, l'emprunteur apporte le terrain, et le constructeur bâtit la maison. La banque accorde donc un crédit construction à la fois pour le terrain et pour l'édifice, et propose ainsi plusieurs formules afin de s'adapter à la capacité de remboursement du client.

Les trois formules du crédit construction

L'emprunteur peut choisir entre trois formules de crédit construction pour maison, en fonction de sa capacité de remboursement. Premier cas : si ses ressources lui permettent de supporter à la fois le loyer de son logement actuel (ou les intérêts de son prêt immobilier en cours) et les intérêts du prêt construction, la banque débloque la ligne de crédit en une seule fois. L'emprunteur commence à amortir dès les premières mensualités.

Si ses ressources ne lui permettent pas de supporter ces nouvelles mensualités en plus de ses charges actuelles, la banque lui propose un différé d'amortissement : à chaque appel de fonds du constructeur, elle libère la somme demandée et en avise l'emprunteur. Les appels de fonds sont précisés au sein du CCMI, et l'on ne peut y déroger.

À chaque somme débloquée, l'emprunteur paye ce que l'on appelle un intérêt intercalaire mensuel, destiné à compenser la banque sur les sommes mises à sa disposition en attendant la fin des travaux. Le code de la construction impose une retenue de 5 % du prix du projet jusqu'à ce que l'acheteur ait accepté la livraison ; une fois la maison acceptée et déclarée sans vice, la banque libère les 5 % restants. À partir de ce moment, le propriétaire paiera des mensualités, et commencera à amortir son prêt construction maison.

La 3e possibilité consiste à accorder un report total des intérêts intercalaires, en plus du report des mensualités. Cette solution n'est utilisée que si la capacité de remboursement de l'emprunteur n'est pas suffisante.

Obtenir un crédit construction pour une maison

Le crédit construction pour une maison ne sera accordé que si le taux d'endettement futur de l'accédant à la propriété ne dépasse pas 33 % de ses revenus imposables nets.

On ajuste donc la durée des remboursements de manière à obtenir le scénario idéal, de sorte à ne pas placer l'emprunteur dans une situation financière délicate. Les banques proposent trois familles de taux : variable, fixe ou mixte.

En France, on utilise majoritairement le prêt construction à taux fixe, ce qui permet à l'emprunteur d'évaluer son budget sur une longue durée. Plus les remboursements avancent, plus son pouvoir d'achat s'améliore, car ses revenus augmentent tandis que les mensualités du crédit construction de sa maison restent les mêmes.


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