L'activité de l'agent immobilier est strictement règlementée par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972.
Cette règlementation s'applique à toutes personnes, physiques ou morales, qui, de manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à toutes opérations de transmissions, locations et gestions d'immeubles, droits immobiliers, actions ou parts à vocation immobilière et fonds de commerce.
Elle exige que l'agent soit investi de sa mission par convention, obligatoirement écrite, valant mandat, numéroté et reporté par ordre chronologique sur un registre spécial.
Le mandat doit préciser exactement la mission, les conditions dans lesquelles l'agent est autorisé à recevoir, verser ou remettre des fonds, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération qui lui est confiée, et les modalités de redditions de comptes, déterminer la rémunération de l'entremise et désigner la partie qui en aura la charge.
Il doit en principe être rédigé en deux exemplaires originaux, l'un pour l'agent immobilier l'autre pour le client.
Le paiement de la commission
L'agent immobilier ne peut réclamer le règlement de sa commission que lorsque l'accomplissement de sa mission est constaté par l'acte qui conclut définitivement l'opération confiée.
La jurisprudence fait une application sévère et stricte de ces principes et formalités, en privant l'agent immobilier de sa commission lorsqu'il ne les a pas respectés, comme l'illustre un arrêt rendu le 8 avril 2010 par la première chambre civile de la Cour de cassation.
Un propriétaire s'était adressé à une
agence immobilière, par une lettre lui ayant donné accord pour la vente du bien moyennant un prix déterminé (525 000 euros), et la promesse d'une commission (31 500 euros).
La vente fut effectivement conclue au prix fixé par la lettre du vendeur mais celui-ci refusa de payer la commission d'agence.
L'agent immobilier porta l'affaire en contentieux en réclamant paiement de sa commission promise.
Sa réclamation fut d'abord accueillie par les Juges de Première Instance puis par la Cour d'Appel au motif que la lettre écrite par le client vendeur, exprimant sans équivoque l'intention de vendre le prix de la vente et le montant de la commission promise valait mandat.
Sur pourvoi du vendeur, la Cour de cassation inverse la solution et rejette la réclamation de l'Agent.
Elle juge en effet que la simple lettre, fut-elle sans équivoque, ne valait pas "contrat écrit" et par conséquent que l'agent immobilier ayant agi, fusse efficacement, sans mandat régulier n'était pas en droit de revendiquer le paiement de sa commission.
Le mandat est un contrat qui emporte des obligations réciproques. Comme tel, il doit normalement être contresigné par le mandant mais aussi par le mandataire et , rappelons le, enregistré a un registre spécial.
Même si l'arrêt ne le dit pas, ce sont ces formalités qu'il sanctionne.
FORTUNET Xavier
Avocat - Avignon (84)
Eurojuris France
Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC
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ericRg -
Dernière mise à jour le 22 septembre 2010 à 15:29 par ericRg
