Annulation de vente immobilière après l'avant-contrat

Août 2016

Lors d'un achat immobilier, un acquéreur peut parfois revenir sur sa décision et se rétracter alors que la promesse de vente est signée, voire même l'acte de vente définitif. Le point sur les règles juridiques à connaitre aux différentes étapes de la procédure.


Annuler une promesse de vente

Lorsque le vendeur a adressé une promesse unilatérale de vente à l'acheteur, ce dernier dispose d'un délai (celui de rétractation de 7 jours auquel s'ajoute le délai d'option prévu dans la promesse) pour lever l'option. Seul le vendeur s'engage. A contrario, tant que cette option n'est pas levée, l'acheteur n'a aucune obligation d'acquérir le bien. Il est donc libre de se rétracter et de ne pas conclure la vente.

En revanche, c'est sur le paiement de l'indemnité d'immobilisation que la date de renonciation de l'acheteur peut avoir des conséquences.

  • Premier cas de figure : le bénéficiaire de la promesse se rétracte dans les délais. Dans ce cas, son indemnité d'immobilisation lui est restituée.
  • Seconde situation : le délai est passé mais le bénéficiaire renonce finalement à l'achat. C'est alors au vendeur que reviendra l'indemnité, cette dernière n'ayant pas à être restituée.

Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Annuler un compromis de vente

Pour l'acheteur, un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est beaucoup plus contraignant qu'une promesse unilatérale de vente. Le compromis de vente signifie que, cette fois, l'acquéreur s'est engagé à acheter le bien mis en vente par le vendeur, qui pour sa part s'est engagé à vendre le bien à un prix déterminé. Leurs engagements respectifs sont définitifs et les parties ne peuvent donc pas revenir en arrière. Si l'acheteur ou le vendeur revient sur son accord, l'autre partie peut le contraindre à exécuter son engagement en agissant en justice.

Certains cas d'annulation peuvent néanmoins être admis, et notamment lorsqu'une condition suspensive éventuellement prévue ne se réalise pas (exemple : obtention d'un certificat d'urbanisme pour effectuer les travaux prévus, obtention d'un prêt immobilier auprès de la banque...).

Après la signature de l'acte de vente

Il est naturellement beaucoup plus difficile de revenir sur son engagement lorsque le contrat de vente est définitivement signé. L'acheteur ne peut alors faire annuler le contrat que dans certains cas bien précis, et notamment lorsque le vendeur ne respecte pas son obligation de délivrance. Inversement, le vendeur ne pourra revenir sur son engagement que si l'acquéreur ne paye par le prix (voir les obligations de l'acheteur immobilier). L'un comme l'autre devront alors agir en justice pour faire constater la nullité de la vente.

D'autres causes peuvent aussi conduire à annuler la vente. Ainsi :

  • En cas de vices cachés, l'acheteur peut alors soit demander l'annulation de la vente soit demander une diminution du prix
  • En cas d'erreur, de dol, de lésion, de violence, etc.

Pour en savoir plus, voir les obligations du vendeur dans une vente immobilière.

Dol

En pratique, le dol est le plus souvent caractérisé lorsque le vendeur ne fournit pas certaines informations déterminantes à l'acquéreur.

Les juges ont par exemple annuler une promesse de vente en raison de l'implantation future d'une décharge à proximité du bien vendu, cette information ayant été dissimulée par le vendeur (arrêt n° 14-18490 rendu par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation le 4 mai 2016).


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