Usufruit - Guide pratique

Septembre 2016

Sur le plan juridique et financier, l'usufruit présente des avantages, mais aussi quelques contraintes... Les règles à connaitre pour bien cerner les droits et les devoirs respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire.


Définition

L'usufruit est le droit permettant à son titulaire (l'usufruitier) de jouir d'un bien dont une autre personne a la propriété (le nu-propriétaire), à charge pour l'usufruitier d'en assurer la conservation.

L'usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les fruits (des loyers par exemple) sans toutefois pouvoir en disposer (vente, destruction...), cette prérogative étant réservée au nu-propriétaire. En droit, on dit que l'usufruitier a l'usus et le fructus, mais pas l'abusus. L'usufruit est donc un démembrement du droit de propriété qui est en quelque sorte le pendant de la nue-propriété.

On peut devenir usufruitier lorsqu'un acte ou une disposition légale le prévoit :

  • Il est ainsi possible de devenir usufruitier en vertu de la loi lorsque, par exemple, le conjoint survivant reçoit le patrimoine du défunt en usufruit. Les héritiers deviennent alors nus-propriétaires.
  • Mais une personne peut également détenir un droit d'usufruit sur un bien via un acte, à la suite d'un contrat de vente ou d'un don du droit d'usufruit par exemple.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Code civil

Le régime juridique de l'usufruit est fixé par la loi. Il est défini aux articles 578 et suivants du Code civil. Ces articles définissent notamment les droits et les obligations de l'usufruitier ainsi que les différents cas dans lesquels l'usufruit prend fin.

Exemples d'usufruits

L'usufruit peut porter sur de nombreux biens. Il peut notamment prendre la forme :

  • d'une occupation d'un logement ;
  • d'une utilisation d'une voiture ;
  • de la perception des intérêts d'une somme d'argent ;
  • d'un encaissement des loyers en cas d'immeuble en location, etc.

Pouvoirs de l'usufruitier

L'usufruitier dispose de différents droits :

  • droit d'usage et d'habitation ;
  • droit de percevoir les fruits du bien en usufruit : loyers, intérêts d'une somme d'argent, etc. ;
  • droit de louer le bien objet de l'usufruit ;
  • droit de vendre ou de céder à titre gratuit son droit d'usufruit.

Obligations de l'usufruitier

L'usufruitier a des droits mais aussi des devoirs. Il a notamment la charge d'assurer la conservation du bien. Au commencement de l'usufruit, un inventaire des meubles et/ou un état des immeubles en usufruit doit ainsi être établi en présence du nu-propriétaire.

Cette obligation de conservation a deux conséquences :

  • l'usufruitier doit effectuer à sa charge toutes les réparations d'entretien du bien (assimilables aux réparations locatives dans le cas d'un immeuble en usufruit) et est tenu d'en assumer les charges (paiement de la taxe d'habitation par exemple).
  • inversement, en cas d'amélioration du bien, il ne pourra pas demander de compensation financière lorsque l'usufruit prend fin.

L'usufruitier a le droit d'utiliser la chose à condition de respecter l'usage auquel elle est destinée.

Fin de l'usufruit

Le droit d'usufruit peut prendre fin dans différentes circonstances :

  • en cas d'abus de l'usufruitier, lorsque celui-ci laisse dépérir le fonds faute d'entretien ou lorsqu'il commet des dégradations ;
  • en cas d'achat de la nue-propriété ;
  • lorsque l'éventuel délai d'usufruit prend fin ;
  • en cas de non-usage pendant 30 années ;
  • en cas de perte totale de la chose ;
  • en cas de décès de l'usufruitier.

Usufruit temporaire

L'usufruit peut prendre fin à la mort de son titulaire. On parle alors d'usufruit viager.

Mais le droit d'usufruit peut également être transmis pour une durée préalablement établie : c'est l'usufruit temporaire. Le plus souvent, ce type d'usufruit est mis en place par un parent en faveur de son enfant et peut ainsi constituer une alternative à l'obligation alimentaire. Avantage : pendant la durée de l'usufruit, le bien sort du patrimoine imposable du nue-propriétaire.

En cas d'usufruit temporaire, le nue-propriétaire récupère la pleine propriété du bien à l'arrivée du terme de l'usufruit.

Succession

En matière de donation ou de succession, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est fixée par un barème administratif, obligatoire pour calculer les droits de mutation à titre gratuit.

Valeur de l'usufruit en fonction de l'âge

Selon ce barème, l'usufruit est égal à :

  • 10% de la pleine propriété quand l'usufruitier est âgé de 91 ans ou plus,
  • 20% quand l'usufruitier est âgé de 81 à 90 ans,
  • 30% quand l'usufruitier est âgé de 71 à 80 ans,
  • 40% quand l'usufruitier est âgé de 61 à 70 ans,
  • 50% quand l'usufruitier est âgé de 51 à 60 ans,
  • 60% quand l'usufruitier est âgé de 41 à 50 ans,
  • 70% quand l'usufruitier est âgé de 31 à 40 ans,
  • 80% quand l'usufruitier est âgé de 21 à 30 ans,
  • et 90% en deçà.

La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée par différence.

Exemple schématique : au décès de son père, un enfant hérite de la nue-propriété de la maison familiale, évaluée à 500 000 €, l'usufruit étant attribuée au conjoint survivant, sa mère, âgé de 82 ans. Les droits de succession dus par l'enfant seront calculés sur 80% de la pleine propriété, soit 400 000 €

Quand l'usufruit n'est pas viager mais fixé pour une durée déterminée, qu'il s'agisse d'une vente ou d'une transmission à titre gratuit, sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de dix ans, dans la limite de la valeur fiscale de l'usufruit viager.


A voir également :

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