Consigner son loyer suite à un refus de travaux

Novembre 2017

Comment consigner son loyer lorsque le bailleur refuse d'accomplir des travaux dans le logement.


Blocage des loyers

De nombreux locataires sont tentés de consigner leur loyer afin de pousser leur bailleur à réaliser des travaux dans le logement loué. Le principe est le suivant : le locataire continue de payer la somme qu'il doit chaque mois, mais cette somme n'est pas versée au propriétaire : elle est consignée auprès d'un tiers (exemple : un huissier de justice) jusqu'à ce que le bailleur réalise les travaux demandés.

Par ce mécanisme, le locataire continue donc de verser son loyer, mais le bailleur ne touche pas la somme due. Cette pratique, qui peut être tentante face à un propriétaire qui ne veut rien entendre, est néanmoins très encadrée.

Autorisation du juge

Juridiquement, il faut obligatoirement passer par un juge pour faire consigner ses loyers. Le locataire ne peut pas de lui-même prendre la décision de ne plus payer son propriétaire. Ce paiement est une obligation prévue par le contrat de bail. Si cette consignation se fait sans autorisation du juge, le bailleur pourrait saisir la justice pour demander le paiement des loyers et, éventuellement, la résiliation du bail. La 3e chambre civile, dans un arrêt du 5 octobre 2017 (arrêt n° 16-19614), a notamment rappelé cette nécessité d'obtenir l'autorisation préalable du juge y compris lorsque des désordres affectent le logement et que le bailleur refuse de faire les réparations.

Pour consigner ses loyers, le locataire devra s'adresser au tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble. Mais avant de passer par cette phase judiciaire, le locataire peut :


Logement inhabitable ou insalubre

Il existe toutefois une exception : le locataire peut arrêter de payer son loyer sans passer par un juge dès lors qu'il se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués.

La jurisprudence a, par exemple, considéré que l'arrêt du paiement des loyers était possible dans les situations suivantes :

  • une importante humidité a rendu le logement insalubre, poussant le locataire à le quitter (arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 3 mai 2001) ;
  • un rapport d'expertise a démontré que le logement était inhabitable (installation électrique extrêmement dangereuse, humidité et vétusté, chauffage insuffisant...) (arrêt de la cour d'appel de Lyon du 5 décembre 2006).

Dans ces situations, le locataire peut opposer l'exception d'inexécution à son bailleur et ne plus payer ses loyers. Mais il faut qu'il démontre que l'utilisation du bien est totalement impossible. A ce titre, il peut notamment se fonder sur un rapport d'huissier, de la DDASS ou du service d'hygiène et de santé de la ville.

Crédits photo : 123RF - wabeno


Publié par Matthieu-B.
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