Les marques parlent aux lecteurs

Acheter un bien locatif : avec quels crédits ?

Stéphan Valteau
Conseiller Spécialisé en patrimoine à La Banque Postale - Paris
Décembre 2017

Investir dans la pierre implique souvent d’emprunter pour compléter votre apport. Le jeu en vaut la chandelle, à condition de bien choisir ses modalités de prêt.

Si investir dans l’immobilier locatif peut présenter de nombreux avantages, le financement de cet investissement nécessite dans la grande majorité des cas de contracter un emprunt auprès d’une banque. Deux types de crédits bancaires sont alors possibles, chacun ayant ses avantages et ses inconvénients.

Le crédit amortissable

La majorité des prêts immobiliers accordés par les établissements financiers sont des crédits amortissables : dès la souscription du prêt, l’emprunteur s’engage à verser des mensualités sur une certaine période, nécessaire à couvrir le remboursement du capital ainsi que les intérêts inhérents. Chaque mois, une partie du capital et des intérêts sont ainsi restitués au créancier. Au fil du temps, le montant des intérêts décroît puisqu’ils sont calculés sur le capital restant dû.

Le crédit in fine

Dans le cas d’un investissement locatif, de nombreuses banques proposent également de recourir à un crédit in fine. A la différence du crédit amortissable, les mensualités ne couvrent les intérêts et les frais d’assurance. Le capital emprunté, quant à lui, est restitué intégralement d’une seule traite, à l’échéance du contrat. Ce type de prêt coûte donc relativement plus cher que le crédit amortissable, car les intérêts sont à chaque fois calculés sur l’intégralité du capital emprunté, étant donné que celui-ci n’est pas remboursé au fur et à mesure.

Comment bien choisir ?

Les deux formules présentent des avantages et des inconvénients. Pour vous aider à déterminer laquelle correspond le mieux à votre situation, il faut regarder du côté de vos revenus et de votre patrimoine existant. Si vous disposez déjà d’un ou plusieurs biens immobiliers et que votre niveau d’imposition à l’impôt sur le revenu est élevé, il peut-être plus pertinent d’opter pour un crédit in fine. En effet, le montant des intérêts est plus important que dans le cadre d’un crédit amortissable. Ainsi, en cas d’imposition au régime réel foncier, ces intérêts étant déductibles de vos revenus fonciers, ils en réduisent d’autant plus le montant imposable et donc le montant d’impôt sur le revenu afférent. Les mensualités étant plus faibles, l’investisseur n’est par ailleurs pas contraint à un effort d’épargne mensuel trop important, et ce, sans alourdir sa capacité d’endettement. En revanche, le crédit amortissable est bien moins onéreux, la baisse du montant d’impôt sur le revenu induite par le crédit in fine ne suffisant pas à contrebalancer le montant bien plus élevé des intérêts.

A noter :

Le projet de Loi de Finances pour 2018 prévoit de nouvelles modalités de déduction des prêts in fine dans le cadre de l'imposition à l'impôt sur la fortune immobilière qui devrait remplacer l'ISF à compter du 1er janvier 2018 (déduction partielle des prêts in fine).


En savoir plus


Crédits photo : Solis Imagesl / Shutterstock

Ce document intitulé « Acheter un bien locatif : avec quels crédits ? » issu de Droit-Finances (droit-finances.commentcamarche.net) est soumis au droit d'auteur. Toute reproduction ou représentation totale ou partielle de ce site par quelque procédé que ce soit, sans autorisation expresse, est interdite.
Newsletter

Pour mieux gérer vos finances et mieux défendre vos droits, restez informé avec notre lettre gratuite

Dossier à la une