Augmentation des droits à construire : conditions et procédure

Décembre 2016

La législation prévoyant une majoration de 30 % des droits à construire devait être applicable localement avant la fin de l'année 2012. Mais adoptée par l'ancienne législature, cette réforme a été abrogée par la loi n° 2012-955 du 6 août 2012 : la majoration des droits à construire repasse donc à 20 %, comme auparavant.
Voici néanmoins une présentation des règles prévues par l'ancien dispositif.


La nature des droits à construire


L'agrandissement d'un logement ou la construction d'un bâtiment à usage d'habitation pouvait en principe être réalisé dans la limite de 30 % de la surface habitable déjà existante. Les droits à construire auxquels s'appliquait l'augmentation étaient ceux résultant des règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol ou de coefficient d'occupation des sols (COS). Ils concernaient aussi bien la construction de nouveaux logements neufs, que l'agrandissement ou la surélévation de bâtiments déjà existants (nouvelle pièce, garage, etc.). Pour accomplir de nouveaux travaux suite à l'entrée en vigueur de la loi, certaines formalités devaient être accomplies auprès de la mairie.
Exemple : le propriétaire d'une maison de 150 m² pouvait augmenter sa surface constructible de 150 X 30 % = 45 m². La surface habitable du logement pourra donc potentiellement passer à 150 + 45 = 195 m².

Les conditions d'application


Les communes conservaient la possibilité de s'opposer à l'application de la majoration par le biais d'une délibération de refus. Dans les collectivités ne formulant pas de refus express, l'application du nouveau dispositif était soumise à certaines conditions. Ainsi, la majoration ne s'appliquait que dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme (PLU), d'un plan d'occupation des sols (POS) ou d'un plan d'aménagement de zone (PAZ) en vigueur (ce qui concerne environ 80 % de la population). La réforme ne concernait pas non plus certaines constructions, telles que celles situées dans les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit, celles ayant lieu dans des secteurs sauvegardés ou celles dérogeant aux dispositions du code de l'urbanisme issues des lois « Montagne » et « Littoral ».

Par ailleurs, les dispositions prévues par la loi n'étaient que transitoires : elles ne devaient rester en vigueur que pendant trois ans. Ces mesures ne s'appliquaient ainsi qu'aux demandes de permis de construire et de déclarations de travail déposées avant le 1er janvier 2016.


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