OPCI : la modernisation du placement immobilier
Jusqu’à la création des Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI), les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) étaient les principaux véhicules d’investissement dans ce secteur. Si la création des SIIC a permis la modernisation de l’épargne immobilière, l’OPCI a pour objectif de permettre au plus grand nombre d’épargnants d’accéder aux placements immobiliers, sans faire appel public à l’épargne.
Le cadre réglementaire et fiscal contraignant des SCPI empêchait ces dernières de s’adapter aux mutations actuelles du marché. Avec l’apparition des OPCI, le secteur du placement immobilier collectif se modernise, au bénéfice des porteurs de parts. En effet, ce nouveau véhicule d’investissement donne non seulement accès à d’autres régimes fiscaux que celui des revenus fonciers, mais également à une gestion plus dynamique du patrimoine immobilier en favorisant de plus la liquidité du portefeuille.
Les OPCI s’inscrivent à la croisée des chemins entre la culture financière de l’investissement en valeurs mobilières et la culture du placement en immobilier. Les OPCI bénéficient ainsi du cadre juridique efficace et attractif des OPCVM et partiellement du régime fiscal favorable des SIIC.
Tout comme les OPCVM, les OPCI offrent la possibilité aux porteurs de souscrire ou de vendre leurs parts à tout moment sur la base d’une valeur liquidative déterminée par la société de gestion qui gère l’OPCI. La valeur liquidative peut être calculée de tous les 15 jours à 2 fois par an. Les demandes de souscription/rachat peuvent être payées ou livrées dans un délai maximum de 6 mois (entre la date de centralisation des ordres et la date de règlement ou livraison des titres).
Par ailleurs, la constitution de ce nouveau véhicule d’épargne va permettre au marché français de se doter d’un outil performant pour concurrencer les fonds européens, principaux propriétaires aujourd’hui de l’immobilier d’entreprise en France, et ainsi limiter les distorsions de concurrence existantes.
Qu’est-ce qu’un OPCI ?
L’OPCI est un Organisme de placement collectif dédié à l’immobilier. Sa structure et son cadre juridique s’inspirant largement de ceux des OPCVM en font un produit d’épargne destiné au grand public. Certaines déclinaisons de ce produit sont cependant destinées aux investisseurs institutionnels (par exemple, les OPCI à règles de fonctionnement allégées, avec ou sans effet de levier). En effet, les OPCI peuvent se décliner sous la forme soit d’une Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), l’équivalent de la SICAV, soit de Fonds de placement immobilier (FPI), équivalent des FCP.
L’OPCI est placé sous le contrôle de l’AMF et doit, à ce titre, bénéficier d’un agrément préalable délivré par cette même autorité de tutelle.
Ce nouveau produit d’épargne a pour objet l’investissement dans des immeubles en vue de leur location exclusivement. Les OPCI peuvent acheter, directement ou par le biais de sociétés, tous types d’immeubles (neuf, ancien ou en l’état futur d’achèvement) ou également faire construire. Dans ce cadre et parce que ces travaux ont un but exclusivement locatif, les OPCI ont la possibilité d’effectuer toutes les opérations nécessaires à l’usage des immeubles (travaux, rénovation, réhabilitation…).
Les OPCI sont tenus de détenir :
- au minimum 60% de leur portefeuille en actifs immobiliers, avec toutefois des différences de composition entre les SPPICAV et la FPI, liées à leurs régimes fiscaux respectif ;
- une poche de liquidité représentant au minimum 10% du portefeuille ;
- le solde étant composé d’actifs financiers (valeurs mobilières par exemple).
Ainsi, cette structure possède la caractéristique, inhérente aux OPC, d’offrir aux porteurs de parts une grande liquidité permise par un ratio minimum d’investissement immobilier beaucoup plus faible que pour les SCPI (60% contre 95%) et une grande dynamique dans la gestion financière du portefeuille.
Par ailleurs, la législation en vigueur offre aux OPCI la possibilité de bénéficier d’effet de levier. Dynamisant encore leur gestion, ils peuvent emprunter :
- jusqu’à concurrence de 40% de leurs actifs immobiliers pour financer des acquisitions immobilières ou des travaux ;
- jusqu’à concurrence de 10% de leurs actifs financiers pour faire face aux demandes de rachats de parts.
Enfin, la législation prévoit un mécanisme de protection des petits épargnants : afin de garantir aux petits porteurs une grande liquidité de leurs parts d’OPCI, il est prévu un mécanisme de suspension des rachats lorsque le porteur ou l’actionnaire cédant détient plus de 20% d’un OPCI et demande le rachat d’un certain nombre de ses parts ou actions. L’objectif est ici d’éviter le retrait brutal d’un important porteur de parts, retrait qui pourrait être préjudiciable aux autres porteurs.
Source : Association Française de Gestion Financière
cf. aussi notre dossier