Le calcul des plus-values est relativement simple. Sauf dans le cas où le bien vendu est possédé en indivision. Des règles particulières et des régimes de faveur s’appliquent alors.

L’indivision est beaucoup plus fréquente qu'on ne le croit et intervient notamment quand un bien est transmis à des héritiers ou quand des conjoints ou concubins achètent ensemble un bien immobilier. Ce qui peut poser certains problèmes, en terme de plus-values, en cas de revente du bien ou de partage.

Règles générales
• Si l’ensemble des indivisaires qui possèdent le bien le revendent à un tiers, la situation est claire. Il s’agit d’une cession à titre onéreux et chacun est soumis à l’impôt sur la plus-value sur sa quote-part.
• Le bien peut aussi être partagé entre les indivisaires, ce qui met fin à l’indivision. Exemple : un bien acquis en année N1 à une valeur de 1 000 est possédé en indivision par Jean et Pierre. Lors du partage de l’année N2, le bien qui vaut 1500, est conservé par Jean, qui doit donc verser une soulte de 750 à Pierre. Il s’agit en principe d’une cession à titre onéreux soumise à l’impôt sur la plus-value (250) entre les mains de Pierre. Sous réserve des régimes de faveur en vigueur.

Calcul de la plus-value
En l’absence de régime de faveur, c’est-à-dire quand le partage a donné lieu à une imposition sur les plus-values, celui qui conserve le bien devra faire un double calcul de la plus-value quand il revendra ultérieurement le bien en question.
Dans l’exemple précédent,
• Pierre a été imposée sur 250. C’est-à-dire sur la différence entre le montant de la soulte reçue (750) et sa part de l’indivision d’origine (1000/2 = 500).
• Jean a acquis la moitié du bien pour 500 en année N1 et l’autre moitié pour 750 en année N2. S’il revend le bien 2 600 en année N3, sa plus-value sera donc calculée en deux temps :
- 1 300 (2600/2) moins le prix d’acquisition (500), soit 800 réalisée en N3-N1 années
- 1 300 moins la soulte payée lors du partage (750), soit 550 réalisée en N3-N2 années.
La prise en compte de la durée de calcul de la plus-value est naturellement importante pour les abattements pour durée de détention.

Les régimes de faveur
Le partage avec soulte ne donne pas lieu à imposition de la plus-value dans un certain nombre de cas :
• quand il s’agit d’une indivision successorale ou conjugale (quand des héritiers reçoivent un bien en indivision, quand des concubins achètent un bien ensmeble, etc.)
• quand l’indivision provient d’une donation-partage
• quand le bien a été acquis avant ou pendant le mariage ou le pacs.
La plus-value n’est pas imposable à condition que le partage ait lieu entre membres d’origine de l’indivision, leurs conjoints, ascendants ou descendants.

Calcul de la plus-value lors de la revente ultérieure
En l’application d’un régime de faveur, c’est-à-dire quand la plus-value lors du partage n’a pas été imposable, la revente ultérieure du bien exige l’application de certaines règles spécifiques.
Supposons, par exemple, que l’hypothèse précédente proviennent d’une indivision successorale.
• Pierre qui a encaissé une soulte de 750, soit 250 de plus que sa part dans l’indivision d’origine, n’est pas imposé sur la plus-value en année N2
• En année N3, quand il revend le bien, Jean sera imposé sur la différence entre le prix de vente (2 600) et le prix d’origine du bien (1000), soit 1 600, plus-value réalisée sur N3 - N1 années.
Il n’est donc pas tenu compte de la soulte de 750 qu’il a versée en année N2 à Pierre.
La plus-value imposable de Jean sera donc plus importante qu’en l’absence de régime de faveur. A deux précisions près :
- elle est calculée sur une durée plus longue, ce qui peut considérablement alléger le poids de l’impôt
- Pierre a été totalement exonéré.