L’information préalable du locataire sur les lieux loués
L’arrêté du 16 mai 1967 fait obligation au loueur, qu’il soit professionnel ou non, de remettre au preneur éventuel un document sur lequel figurent :
- les coordonnées du propriétaire et de l'agence ;
- un descriptif très complet des lieux loués (y compris sa situation géographique). Ce descriptif doit être remis ou envoyé préalablement à la signature du contrat.
Le non-respect de ces obligations est sanctionné par des contraventions de 5ème classe (1 500 €). Vous pouvez donc porter plainte auprès du procureur de la République du tribunal de grande instance du lieu où est située la location, ou vous adresser à la direction départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.
Pour les meublés de tourisme, locations faisant l’objet d’un classement, le consommateur peut demander un état descriptif plus contraignant, conforme à l’arrêté du 8 janvier 1993 : accessibilité aux personnes handicapées, occupation partielle par le propriétaire ou d’autres locataires, description des pièces, etc.
Il arrive que les particuliers isolés qui louent saisonnièrement à l’aide de petites annonces ne formalisent pas l’accord par contrat. Un simple échange de lettres peut tenir lieu de contrat, mais les dispositions du 16 mai 1967 (remise d’un état descriptif préalable) leur sont applicables. Le locataire qui n’exige pas l’état descriptif se trouve ainsi privé d’une information essentielle, qui lui fera au surplus défaut en cas de différend avec le loueur.Quel que soit le réseau de location, les descriptifs ne sont pas toujours rédigés avec toute la précision nécessaire ; les renseignements sont parfois succincts, ce qui prive le locataire d’une information complète.
Le locataire doit donc toujours exiger un descriptif suffisamment précis avant la signature du contrat ou l’envoi d'un chèque au loueur : distance des commerces, charges éventuelles, ascenseur... N’hésitez pas à demander des informations complémentaires, voire une photographie, beaucoup plus parlante qu’une longue description...
La production de renseignements inexacts est sanctionnée par le décret n° 67-128 du 14 février 1967 (amende de 3 750 €) et par l’article L 121 du code de la consommation (pratiques commerciales trompeuses pouvant aller jusqu’à 37 500 € d’amende et/ou 2 ans de prison).
Le contrat
Exigez un contrat écrit précisant tous les éléments de la location : prix, descriptif, conditions,… Ces informations serviront de référence en cas de litige.
Les relations entre loueur et locataire sont réglées par des dispositions d’ordre civil, dont la contestation relève de la juridiction civile (tribunal d’instance ou de grande instance).
Le montant des loyers, la durée de location, la détermination des charges sont donc libres et résultent de la seule négociation. Un minimum de précautions s'impose aussi avant de s'engager. Faites vous préciser les autres frais éventuels : commission d’agence, frais d’état des lieux, de nettoyage...
Les clauses abusives
Le 1er juillet 1994, la Commission des clauses abusives a émis une recommandation, (publiée au Bulletin officiel - BOCCRF - du 27 octobre 94) sur les contrats de locations saisonnières.
Elle demande que les contrats proposés aux consommateurs soient imprimés en caractères suffisamment lisibles, et que soient éliminées des contrats certaines clauses, notamment celles qui :
- permettent au professionnel de modifier unilatéralement les conditions initiales du contrat, ou de résilier celui-ci en se contentant de rembourser les sommes versées et en excluant toute indemnité ;
- prévoient que, en cas de dédit du consommateur, celui-ci sera débiteur de la totalité du prix de location, sans mettre à la charge du professionnel une obligation équivalente.
(voir aussi
les autres clauses abusives dénoncées par la commission)
Arrhes et acomptes
Les arrhes
Elles n'engagent pas définitivement le locataire ni le loueur. Elles peuvent néanmoins être conservées par le loueur, en cas d'annulation par le locataire.
En revanche, elles doivent être restituées au double par le loueur qui renonce à la location. (Art 1590 du code civil).
Rappelons que depuis 1992 : “Sauf stipulation contraire du contrat, les sommes versées d'avance sont des arrhes” (Art. L114-1, 4ème alinéa du code de la consommation).
L'acompte
Lorsque les sommes versées ont été expressément stipulées comme un acompte par le contrat de location, cet acompte engage définitivement le loueur et le locataire. Ce dernier peut être obligé de verser la totalité du loyer en cas d'annulation.
En cas de contestation devant la juridiction civile, le locataire ne peut être dispensé de payer la totalité de la location que s'il démontre qu'il a été contraint de résilier pour cas de force majeure.
Si l'annulation vient du loueur, le locataire pourra obtenir, devant la juridiction civile, une indemnisation pour le préjudice moral (vacances gâchées) ou financier (débours supplémentaires) qui en résulterait.
La caution ou dépôt de garantie
Son montant n’est pas réglementé et les modalités de son versement relèvent des mêmes caractéristiques que celles reprises ci-dessus. Rien ne vous empêche de faire appliquer ces règles raisonnables par le loueur particulier... À vous donc d’en discuter le montant, qui ne devrait pas excéder le montant du loyer. Demandez que le contrat précise le délai de remboursement de la caution.
Sachez que le bailleur a parfaitement le droit d'encaisser le chèque qui lui aura été remis à titre de caution.
Le prix
Il est librement fixé par le bailleur.
Certains font varier le montant en fonction du nombre d'occupants. Si rien ne justifie une telle pratique, rien ne l’interdit non plus, car le prix n'est pas la contrepartie d'un service rendu, mais de la mise à disposition d'un logement.
À noter que les locations meublées, saisonnières ou non, ne sont plus soumises à TVA.
N'hésitez pas à faire jouer la concurrence ; il peut en effet exister des différences de prix sensibles, selon les locations, à qualité égale.
La commission
Lorsqu’un agent immobilier est intervenu dans la transaction, il est en droit de percevoir une commission. Le montant n'est pas réglementé, mais il doit satisfaire aux règles de publicité des prix.
Source : Minefe-Dgccrf