Depuis l’imposition des revenus de l’année 2005, deux réductions d’impôt sur le revenu, qui constituent deux dispositifs distincts et autonomes, sont prévues au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme :
- d’une part, une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’acquisition d’un logement neuf, d’un logement en l’état futur d’achèvement ou d’un logement achevé avant le 1er janvier 1989 en vue de sa réhabilitation, faisant partie d’une résidence de tourisme classée située dans certaines zones (articles 199 decies E, 199 decies EA et 199 decies G du code général des impôts) ;
- d’autre part, une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation ou d’amélioration réalisés dans des logements faisant partie d’une résidence de tourisme classée située dans certaines zones, dans des logements achevés avant le 1er janvier 1989 destinés à la location en qualité de meublé de tourisme situés dans ces mêmes zones ou dans des logements achevés avant cette date faisant partie d’un village résidentiel de tourisme classé inclus dans le périmètre d’une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir (ORIL) (article 199 decies F du code général des impôts).
L’ensemble de ces dispositions, dont l’application a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2010 par l’article 20 de la loi relative au développement des territoires ruraux (n° 2005-157 du 23 février 2005), est commenté dans l’instruction administrative du 6 avril 2006 publiée au bulletin officiel des impôts (BOI) sous la référence 5 B-14-06.

Un engagement de location de neuf ans
Le bénéfice de ces réductions d’impôt est notamment subordonné à l’engagement du contribuable de louer le logement de manière effective et continue pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence de tourisme.
En cas de changement d’exploitant de la résidence au cours de la période couverte par l’engagement de location, le logement doit en principe être loué au nouvel exploitant dans un délai d’un mois et jusqu’à la fin de cette période.

Les cas de vacance tolérés
Il est désormais admis que la période de vacance du logement concerné avant sa location à un nouvel exploitant puisse, dans certains cas limitativement énumérés de défaillance de l’exploitant précédent, être supérieure à un mois, sans toutefois pouvoir excéder douze mois.

Les cas de défaillance
Les cas de défaillance concernés par cette mesure de tempérament s’entendent exclusivement de la liquidation judiciaire de l’exploitant, de la résiliation ou de la cession du bail commercial par l’exploitant avant le terme de la période couverte par l’engagement de location ou de la mise en oeuvre par les investisseurs du bénéfice de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer.
• Liquidation judiciaire de l’exploitant. La procédure de liquidation judiciaire concerne les débiteurs en état de cessation des paiements dont le redressement est manifestement impossible. Aux termes de l’article L. 640-1 du code de commerce, cette procédure est destinée à mettre fin à l’activité de l’entreprise ou à réaliser le patrimoine du débiteur par une cession globale ou séparée de ses droits et de ses biens.
L’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire fait l’objet de mesures de publicité. Ainsi, le jugement d’ouverture est publié au registre du commerce et des sociétés et un avis du jugement est adressé pour insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Le greffier procède d'office à ces publicités dans les quinze jours de la date du jugement (article R. 621-8 du code de commerce).
• Résiliation ou cession du bail commercial par l’exploitant. En principe, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans (article L. 145-4 du code de commerce). Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes prévues par l'article L. 145-9 du code de commerce et au moins six mois à l’avance. Par ailleurs, le preneur a également le droit de céder à un tiers le bénéfice du bail (article L. 145-16 du code de commerce).
• Mise en oeuvre par les investisseurs de la clause de résiliation unilatérale. Les baux commerciaux comportent souvent une clause prévoyant que le contrat peut être résilié en cas de non-paiement des loyers. L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.