L’Association nationale d’information sur le logement vient de publier une courte et pertinente note sur les risques des prêts-relais.

Le retournement du marché immobilier est un fait acquis. Il se traduit par une forte diminution du nombre de transactions et par une amorce de baisse des prix. Les acheteurs potentiels anticipant une poursuite de cette baisse, les délais de vente s’allongent. Cette situation peut être préjudiciable pour les détenteurs d’un bien pressés de le vendre. C’est le cas de nombre de ménages qui réalisent une opération de vente-achat et ont souscrit un prêt relais pour « faire la soudure » entre l’achat et la vente.

Le prêt relais et ses risques

Le prêt relais est un prêt de courte durée, deux ans au maximum (à laquelle peut s’ajouter une période d’anticipation pouvant elle aussi aller jusqu’à deux ans, dans le cas où ce prêt finance la construction d’un logement), accordé à un ménage qui vend un logement pour en acheter un autre et qui souhaite utiliser le produit de la vente du premier pour financer l’achat du second. Pour l’obtenir, l’emprunteur s’engage à mettre en vente son bien à un certain prix, le produit de la vente permettant de rembourser. Il est donc impératif que le bien soit effectivement vendu dans le délai prévu.
Le prix est fixé sur la base d’une évaluation effectuée par un ou plusieurs experts, agents immobiliers dans la plupart des cas, et acceptée par le prêteur. Le montant prêté est inférieur à la valeur supposée du bien, il représente en général au maximum 80 % de cette valeur. L’établissement prêteur se prémunit ainsi contre le risque d’une surévaluation du bien et le vendeur dispose d’une marge de baisse : même si le bien est vendu moins cher qu’espéré, le produit de la vente doit suffire à rembourser le prêt.
Il se peut en effet que la valeur du bien mis en vente ait été surestimée. L’expertise immobilière est un exercice risqué, d’autant qu’en France les experts ne disposent pas, comme dans les pays anglo-saxons, de bases de référence facilement accessibles. De fait, il n’est pas rare que les estimations d’un même bien par deux experts diffèrent notablement, même dans un marché bien observé comme celui de Paris. Un écart de 25 % n’est pas exceptionnel. L’évaluation est plus difficile encore dans le cas d’un bien atypique, pour lequel la clientèle potentielle est restreinte. D’une façon générale, la concurrence des agents immobiliers pour obtenir le mandat de vente tend à les inciter à surestimer la valeur des biens.
Le vendeur cherche naturellement à vendre le plus cher possible. Mais comme le délai de vente est limité, il doit accepter de réduire ses exigences si au bout d’un certain temps la vente n’est pas réalisée. Il doit aussi prendre en compte le coût du prêt relais : pour un bien mis en vente d’une valeur supposée de 200 000 euros et un prêt relais de 80 %, soit 160 000 euros, au taux de 5 %, le montant annuel des intérêts est de 8 000 euros ; il est donc équivalent d’accepter immédiatement une baisse de prix de 8 000 euros ou de vendre au bout d’un an au prix initialement fixé, à condition de trouver alors un acheteur à ce prix.

L’allongement du délai de vente peut avoir plusieurs causes :
- un prix trop élevé que le vendeur refuse de baisser, soit en raison d’une perception erronée des prix du marché, soit pour des raisons d’ordre psychologique, soit encore parce qu’une vente à un prix inférieur le contraindrait à modifier son projet ;
- une diligence insuffisante du vendeur qui n’utilise pas tous les moyens à sa disposition pour diffuser son offre, par exemple parce qu’il veut éviter l’intervention d’un intermédiaire ;
- une demande inexistante, ce qui peut être le cas pour des biens atypiques ou mal localisés.

Pour limiter les risques, certains établissements prêteurs effectuent un suivi préventif des crédits relais : lorsque l’échéance s’approche, ils prennent contact avec l’emprunteur et examinent avec lui les moyens d’accélérer la vente. Tout repose alors sur l’attitude de l’emprunteur, l’établissement n’ayant aucun moyen de l’obliger à baisser le prix ou à faire des efforts pour se donner les meilleures chances de trouver un acheteur.

Une prudence accrue des prêteurs

Pendant la période de hausse de prix, de 1997 à 2007, le risque attaché aux prêts relais était faible : même si le prix fixé pour le bien mis en vente était un peu trop élevé, il suffisait en général d’attendre quelques mois pour qu’il se vende. Logiquement, les établissements prêteurs acceptaient donc d’accorder des prêts relais à des quotités (rapport du montant du prêt à la valeur estimée du bien) élevées, jusqu’à 80 %, voire plus si un compromis de vente avait déjà été signé.
Il n’en va plus de même aujourd’hui : l’allongement des délais de vente et l’amorce d’une baisse des prix font que les estimations sont de plus en plus délicates, et la probabilité de vendre à un prix moins élevé que prévu a augmenté. Certains d’entre eux, dont la quasi totalité des crédits relais sont garantis par une caution, n’ont pas de raison de modifier leur pratique. Mais ce n’est pas le cas de tous, loin s’en faut. Une partie importante de la production n’est pas assortie de garantie. C’est ce qui explique que de nombreux établissements ont réduit les quotités à 70 %, voire 60 %, et qu’ils sont souvent réticents à accorder un prêt relais lorsque le bien mis en vente est atypique ou situé dans un marché peu actif.

Pour limiter les risques inhérents à ce type de crédit, les banques s’engagent (communiqué de la FBF du 21.10.08) à améliorer l’information en amont et à renforcer le suivi préventif des emprunts en cours. Les emprunteurs seront contactés systématiquement 6 mois avant l’échéance pour faire un point de la situation et envisager avec eux les dispositions de nature à favoriser la vente. En l’absence de compromis de vente trois mois avant l’échéance, des solutions seront étudiées en fonction des caractéristiques du bien et de la situation financière de l’emprunteur. Celui-ci pourra être incité à mieux utiliser les moyens de commercialisation du bien et/ou à en baisser le prix. Une prorogation du prêt relais peut alors être envisagée si le bien semble vendable. Si tel n’est pas le cas, une autre solution peut être la transformation en prêt à long terme associée à une mise en location du bien.

Des difficultés transitoires ?

Rien ne permet, cependant, d’affirmer que le nombre de souscripteurs en difficulté soit aujourd’hui anormalement élevé. Les banques estiment à environ 60 000 le nombre de prêts relais en cours, parmi lesquels 2 000 en risque de dépassement de l’échéance.
Le nombre de prêts relais en cours est, certes, important, mais rien ne prouve que le pourcentage de ceux qui arrivent à terme soit plus élevé qu’il y a un ou deux ans.
Le ralentissement du marché peut toutefois laisser craindre une aggravation pour les ménages ayant contracté un crédit relais en 2006-2007. Une correction des prix à la baisse paraît inéluctable, mais nul ne peut aujourd’hui prédire quelle sera son ampleur ni sur quelle durée elle s’étalera. Forte et brutale comme en Espagne ou au Royaume-Uni, elle mettrait en difficulté les ménages qui ont acheté un nouveau logement en comptant le financer par le produit de la vente de celui qu’ils occupaient précédemment et ont un prêt relais en cours. Etalée dans le temps, elle devrait au contraire pouvoir être gérée sans trop de problèmes, à condition que prêteurs et emprunteurs en prennent la mesure à temps.

Source : Anil