Les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire

L’usufruitier dispose des pouvoirs d’administration et de gestion du bien, à charge pour lui de conserver la substance du bien et, donc de garantir le bon état d’usage et d’entretien. En revanche, il ne peut accomplir seul certains actes actes jugés importants. Le Code civil a ainsi prévu des dispositions particulières dans plusieurs domaines.
Les baux
L’usufruitier peut consentir seul des baux d’habitation inférieurs à neuf ans. En revanche, l’accord du nu-propriétaire est nécessaire pour les baux commerciaux ou les baux ruraux. Si l’usufruitier outrepasse ses droits en ne respectant ces dispositions, le nu-propriétaire peut demander en justice l’annulation des contrats en question.
Dans certains cas, quand le nu-propriétaire manifeste une opposition systématique qui finit par restreindre les droits de l’usufruitier, ce dernier peut demander à la justice l’autorisation de conclure les actes en question.
Par convention, les deux parties peuvent aussi prévoir une répartition différentes de pouvoirs de chacun afin de restreindre ou d’étendre la liberté de gestion de l’usufruitier.
La copropriété
Sauf dispositions contraires du réglement de copropriété, les droits de vote attachés à un lot démembré sont exercés par une seule et même personne : l’usufruitier, le nu-propriétaire ou un tiers.
En cas de différend entre les deux parties, le juge peut être amené à désigner ce représentant commun.
Même s’ils sont représentés par un mandataire commun, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent assister tous les deux à l’assemblée.
La convocation à l’assemblée et l’ordre du jour doivent être expédiés à la fois au nu-propriétaire et à l’usufruitier.
Cf. La fiscalité du démembrement de propriété