Les dépenses correspondant à la rémunération d'un couple de gardiens ou de concierges qui, en exécution de leur contrat de travail commun, assurent seuls et de manière effective les activités cumulées d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrences des trois quarts de leur montant, peu important le mode de répartition de ces tâches au sein du couple.

3e Civ. - 15 octobre 2008. REJET

N° 07-21.452. - CA Orléans, 9 mars 2007.

Les décrets n° 87-713 du 26 août 1987 et n° 82-955 du 9 novembre 1982 fixent la liste des charges récupérables, le premier en ce qui concerne les immeubles à usage d'habitation de droit commun et le second pour ce qui est des immeubles appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré. Rédigés en termes identiques, leurs articles respectifs 2 c et 2 d édictent : "Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant".

La troisième chambre civile a déjà eu l'occasion de déterminer dans quels cas les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge étaient exigibles au titre des charges récupérables.

Elle a ainsi jugé que la rémunération des gardiens qui effectuaient un travail administratif de contrôle et de surveillance sans intervenir directement ne pouvait être récupérée auprès des locataires (3e Civ., 8 octobre 1997, Bull. 1997, n° 186), que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien n'étaient exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets étaient assurés cumulativement par celui-ci (3e Civ., 7 mai 2002, Bull. 2002, n° 93), que, pour donner lieu à récupération, les deux tâches devaient être exercées cumulativement et de manière effective par le gardien (3e Civ., 30 novembre 2005, Bull. 2005, n° 232), qu'elles devaient être assurées par lui seul, sans partage avec une société de nettoyage (3e Civ., 27 septembre 2006, Bull. 2006, n° 186).

Elle a été également amenée à préciser que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge, qui n'assure pas cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets mais affecte partie de son temps à ces tâches, ne sont pas, même pour une fraction inférieure aux trois quarts de leur montant, exigibles au titre des charges récupérables (3e Civ., 9 janvier 2008, Bull. 2008, n° 4).

Demeurait la question de savoir ce qu'il en était lorsque les tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets étaient cumulativement confiées, aux termes d'un contrat de travail unique, à un couple de gardiens ou de concierges.

En admettant, dans l'arrêt commenté, que les dépenses correspondant à la rémunération d'un couple soient tenues pour exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts, peu important le mode de répartition de ces tâches au sein de ce couple, la troisième chambre civile a opté pour une solution souple qui n'abandonne pas les exigences précédemment définies de travail effectif, cumulatif et exclusif de partage avec des tiers, mais les applique au couple de concierges ou de gardiens liés ensemble au propriétaire de l'immeuble par un contrat de travail commun plutôt qu'à chaque membre de ce couple.

Ce faisant, elle prend en compte la difficulté matérielle qu'il y aurait, pour le propriétaire d'un immeuble, à demander à l'un des membres du couple qu'il assume, à l'exclusion de l'autre, l'intégralité des deux activités cumulées - le seul fait d'être deux empêchant, par hypothèse, l'un et l'autre de remplir simultanément cette condition.

Elle met également fin aux discussions délicates sur la réalité de la participation régulière de chacun à l'une et à l'autre des activités d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets.

En revanche, elle ne se prononce pas ici sur l'hypothèse extrême suivant laquelle l'un des membres du couple, en dépit des termes de son contrat de travail, n'assurerait de façon effective aucune de ces deux tâches.

Source : Cour de cassation