Du fait de la dichotomie entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable, les tensions sur le marché secondaire se traduisent par des phénomènes différents.

Pour les SCPI à capital fixe, depuis la réforme de 2002, le prix est fixé par confrontation des ordres de vente et d’achat. Une augmentation des demandes de vente par rapport aux demandes d’achat peut donc se traduire par :
- une baisse du prix des parts, qui en 2008 s’est établie à -7,89% en moyenne pour cette catégorie de SCPI. Ce chiffre est à rappocher de la baisse de -9,22% de l’indice EDHEC IEIF immobilier d’entreprise France sur la même période.
Comme cet indice correspond à un échantillon de SCPI à capital fixe parmi les plus liquides, on peut penser qu’il constitue aujourd’hui un indicateur de tendance.
- une augmentation du nombre de parts en attente de cession, lorsque les vendeurs ne souhaitent pas liquider leur part en-dessous d’un certain prix et que ce dernier ne correspond à aucune offre d’achat sur le marché, à l’instar des « ordres non exécutés » en Bourse. Sur l’ensemble des SCPI à capital fixe, les parts en attente de cession représentent 0,61% de la capitalisation à fin 2008.

Pour les SCPI à capital variable, le prix est fixé par la société de gestion (dans une limite de plus ou moins 10% par rapport à la valeur de réalisation du patrimoine) et le nombre de parts varie selon un système de souscriptions/retraits. Une situation où les demandes de retrait excèdent les souscriptions peut donc se traduire par :
- une augmentation des « retraits non compensés », c’est-à-dire des rachats de parts à la valeur liquidative à travers un fonds de remboursement constitué par la société de gestion. Ceci suppose, au sein de la SCPI, une trésorerie disponible. Les retraits non compensés, en 2008, se sont élevés à 13,25 M€ alors qu’ils furent quasi-inexistants dans les années 2002-2007.
- une augmentation des parts en attente de cession, c’est-à-dire en attente de nouvelles souscriptions venant compenser, pour la société de gestion, la baisse de capital. Sur l’ensemble des SCPI à capital variable, les parts en attente de cession représentent 1,96% de la capitalisation à fin 2008.
- une décision de la société de gestion de baisser le prix de souscription de la SCPI, afin de solliciter une nouvelle collecte venant ainsi compenser les retraits.

Source : IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière) - www.ieif.fr