Rapport de la Commission des lois / Assemblée Nationale 7.12.07.
A de nombreuses reprises, le législateur est intervenu pour protéger les locataires en cas de vente par lots d’immeuble appartenant à un propriétaire bailleur, investisseur institutionnel pour le plus grand nombre. La dernière loi du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble a fait l’objet d’un premier bilan d’application. Bien qu’il soit sans doute prématuré de mesurer tous les effets des dispositions de cette loi compte tenu de sa récente entrée en vigueur, les rapporteurs (J. Tiberi et M. Caresche) relèvent une nette diminution des ventes en bloc d’immeubles d’habitation à Paris et en région parisienne (3 332 en 2006 contre 3 626 en 2005), comme des ventes par lots à Paris (4 480 en 2006, soit 11 % des ventes contre 6 290 en 2005 soit 14,4 % des ventes).
Si le ralentissement de ces phénomènes de vente par bloc et à la découpe correspond sans doute à la fin d’un cycle de déstockage du patrimoine immobilier locatif des investisseurs institutionnels, il semble que les effets de l’article 1er de la loi du 13 juin 2006, qui rend plus contraignante la vente en bloc en instaurant un droit de préemption du locataire, sont bien réels. Il apparaît ainsi clairement que lors de la vente en bloc d’un immeuble de plus de dix logements, les propriétaires, selon l’alternative offerte par la loi, choisissent de proroger les baux de six ans plutôt que de proposer aux locataires de préempter leur logement.
Les collectivités territoriales n’ont pas jusqu’à présent fait usage des nouvelles possibilités offertes par la loi : réduction des droits de mutation et exercice du droit spécifique de préemption, sans doute par méconnaissance des dispositifs, autant que par crainte du contentieux inhérent au droit de préemption. Parmi les marges d’amélioration figurent l’objectivité et la qualité des diagnostics techniques de l’immeuble préalable à la vente qui ne semblent pas totalement assurées actuellement.
Enfin, l’extension par décret de l’accord collectif du 16 mars 2005, plus protecteur des droits des locataires que la loi, figure parmi les effets bénéfiques de la loi dans la mesure où celle-ci a facilité l’extension des accords collectifs de location.


d’après Habitat-Actalité (Anil)