Agent immobilier et mandat

Le mandat apparent ne peut suppléer au respect des dispositions impératives de la loi Hoguet
(Cass.1re civ. 31 janvier 2008, pourvoi n°05-15774)
Selon la théorie du mandat apparent, le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers en l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ce pouvoir » (Cass. ass. plén. 13 déc. 1962). Or, par l’arrêt commenté, la première chambre civile refuse l’application de cette théorie pour les transactions immobilières qui relèvent des dispositions d’ordre public de la loi Hoguet.
En l’espèce, les faits étaient simples, ce qui donne à la décision une portée importante. Le propriétaire d'un appartement avait confié un mandat exclusif de vente à une société; cette dernière signa un acte sous seing privé de vente. L’acquéreur assigna le propriétaire (qui avait refusé de signer l’acte authentique) ainsi que la société mandatée, afin de voir constater judiciairement la vente litigieuse.
Pour accueillir cette demande, la cour d'appel considéra que le vendeur était engagé en vertu d'un mandat apparent, et que l’acquéreur, fondé à ne pas vérifier les pouvoirs de la société, avait pu légitimement croire que celle-ci avait été dûment mandatée en vue de conclure le compromis de vente. L’arrêt est cassé au visa des articles 1 et 6 de la loi Hoguet, selon lesquels les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à la vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit.
Le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce" doit détenir un mandat écrit indiquant précisément son objet. De plus, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, cette carte professionnelle doit en faire
expressément mention.
source : cabinet Simon & Associés. http://www.simonassocies.com