Par cet arrêt rendu il y a plusieurs années et qui a valeur de principe, la Cour de Cassation juge que lorsqu'une condition suspensive d’obtention d’un prêt est prévue, il suffit de formuler une seule demande auprès d'une banque et que celle-ci ne soit pas suivie d’une offre préalable pour que la condition soit réputée non réalisée. Autrement dit, il n'est pas nécessaire de formuler plusieurs demandes auprès de plusieurs établissements de crédit (ceci sauf stipulation contraire de l’acte de vente).

« Vu l'article 1178 du Code civil ;

Attendu que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 2 décembre 1997), que, suivant un acte du 2 novembre 1994, les époux Guillard ont promis de vendre un immeuble à la société civile immobilière Pia (SCI) sous la condition suspensive de l'obtention par celle-ci d'un prêt d'un montant minimal de 700 000 francs remboursable dans un délai minimal de 12 ans et productif d'intérêts au taux maximum de 9 % l'an ; que la SCI a versé une certaine somme au titre de l'indemnité d'immobilisation entre les mains de Mme Boucard, séquestre ; que, le 21 novembre 1994, M. Strehmel, gérant de la SCI, a informé son notaire de la non-obtention du prêt, puis a assigné les époux Guillard et Mme Boucard en restitution de l'indemnité d'immobilisation ;

Attendu que pour débouter la SCI de cette demande, l'arrêt retient que si un courrier permet de s'assurer que la SCI avait sollicité auprès du Crédit agricole un prêt conforme aux prévisions du contrat, il n'en est pas de même en ce qui concerne le Crédit lyonnais, que le caractère laconique du courrier établi par cette banque ne permet pas de déterminer le montant du prêt sollicité, que le courrier de cette banque refusant, en dépit de la demande son client, d'indiquer, par écrit, la raison de son refus et de communiquer la demande de prêt, apparaît surprenant, qu'il n'est dans ces conditions nullement établi que la SCI ait effectué des diligences sérieuses auprès du Crédit lyonnais, qu'il n'est pas contesté que suite au refus opposé par le Crédit agricole, la SCI n'a plus accompli aucune démarche auprès d'autres organismes bancaires alors que l'acte n'avait pas limité à un ou deux organismes bancaires nommément désignés les diligences à effectuer, que la SCI qui s'est bornée à formuler une seule demande de prêt conforme aux prévisions du contrat n'a pas accompli de diligences suffisantes et que la condition suspensive est donc réputée accomplie par application de l'article 1178 du Code civil ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt effectue les diligences requises et n'empêche pas l'accomplissement de la condition, lorsqu'il présente au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

Me Christophe Buffet, Avocat
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