Les cas de conflits entre l'agence et son mandant, entre l'agence et l'acquéreur ou entre deux agences concurrentes ayant reçu un mandat de la part du même mandant sont assez fréquents.

Il ne peut être dégagé que des règles générales pour résoudre ces conflits, car chaque affaire est un cas d'espèce correspondant à des circonstances de fait différentes et à des stipulations et des situations contractuelles distinctes, qui rendent chaque cas particulier.

Ces règles générales doivent ensuite être adaptées pour tenir compte de chaque cas.

Ces principes sont les suivants :

a) Le premier de ces principes concerne le cas de deux agences ayant reçu un mandat non exclusif, et qui ont fait toutes les deux visiter le bien vendu à un acquéreur, successivement.

Il est alors classiquement jugé que la commission est due à celui des deux agents par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et cela même si l'acquéreur avait visité en premier lieu le bien vendu par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier.

b) Le second principe est le corollaire de celui qui vient d'être annoncé, et il consiste à considérer que l'agent immobilier évincé peu prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du mandant, qui par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies l’a privé de la commission liée à la réalisation de la vente.

Ainsi par exemple il a été jugé contraire à la loyauté de la part des vendeurs de négocier une vente par l'intermédiaire d'une agence, de s'accorder sur le prix avec les acheteurs puis de passer par une autre agence pour réaliser l'acte de vente.

Le plus souvent du reste les mandats prévoient que le vendeur ne peut traiter directement avec l'acquéreur qui lui a été présenté par l'agence.

c) Un cas relativement fréquent est celui de l'acquéreur et du vendeur mis en rapport par l'intermédiaire de l'agence et qui souhaitent ne pas payer la commission prévue en concluant l'acte de vente sans informer celui-ci.

Il est alors évident que la fraude ainsi réalisée aux droits de l'agence permet à celle-ci de réclamer des dommages et intérêts dès lors que les conditions prévues par la loi (rédaction et signature d'un mandat écrit valable puis réalisation de la vente par un acte unique entre le vendeur et l'acheteur) sont réunies, et que le vendeur a commis une faute contractuelle en négociant avec l'acheteur directement et en empêchant l'agent de pouvoir percevoir cette commission.

Cependant il convient d'observer que les juges considèrent souvent que le débiteur de la commission ou des dommages intérêts est uniquement le vendeur, mandant de l'agent, et non l'acheteur, car celui-ci n'a pas signé de mandat.

Me Christophe Buffet, Avocat
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