Vente d'un bien après divorce, plus-values et droits de mutation

Il est fréquent de voir des époux mariés sous le régime de la séparation de biens acheter un bien immobilier en commun, puis qu'après une séparation, l'un des conjoints rachète la part de l'autre. Les implications fiscales de ce rachat sont assez complexes en terme d'impôt sur les plus-values et de droits d'enregistrement.
L'opération ci-dessus s'analyse en un partage.

Les droits d'enregistrement
Lorsqu'un partage est fait avec soulte ou plus-value de lot, le droit fiscal attribue à ce partage un caractère translatif à concurrence des soultes ou plus-values, sauf dans le cadre des partages de succession ou de communauté conjugale visés par les articles 748 et suivants du Code général des impôts (CGI). Dès lors, les soultes et plus-values donnent normalement ouverture aux droits de mutation au taux fixe. En contrepartie, l'assiette du droit de partage de 1,10% est diminuée du montant desdites soultes et plus-values.
Mais les partages de communautés conjugales et de successions ne sont pas considérés comme opérant une mutation à hauteur des soultes et plus-values éventuellement stipulées. Dès lors, est seul dû le droit de partage liquidé sur la valeur de l'actif net partagé sans déduction de ces soultes et plus-values (article 748 du CGI).

Un arrêt de la Cour de cassation du 21 avril 1992 assimile les indivisions nées d'une acquisition en commun entre époux à une indivision successorale, dans le cas d'époux séparés de biens; il trouve à s'appliquer désormais pour l'application de l'article 748 du CGI au partage des biens après divorce.

L'Administration fiscale admet donc, à la suite de cet arrêt, que l'article 748 du CGI peut concerner le partage de biens indivis consécutif à la dissolution du mariage entre époux séparés de biens dans les mêmes conditions que les partages successoraux ou de communautés conjugales (Doc. adm. 7 F 132, 15 juill. 1995).

Pour cette raison, il est conseillé aux époux séparés de biens qui envisagent de divorcer, d'attendre que le jugement de divorce soit intervenu pour procéder au partage de leurs biens.

La cession sera alors considérée comme un partage soumis aux frais réduits: il n'y aura pas de droit proportionnel autre que le droit de partage de 1,10% sur la valeur NETTE du bien.

L'impôt sur les plus-values
Aucune exonération de l'impôt sur la plus-value ne devrait s'appliquer, autre que celle bénéficiant aux personnes titulaires de pensions d'invalidité. Mais là aussi une extension a été faite au bénéfice des personnes se trouvant dans ce cas.

Les partages constituent des cessions à titre onéreux imposables à hauteur des droits appartenant aux copartageants autres que l'attributaire et qui, du fait du partage, sont cédés par eux à ce dernier. Autrement dit, l'existence d'une plus-value imposable implique nécessairement qu'une soulte soit versée par le ou les attributaires aux autres copartageants (BOI 8 M-1-04, fiche n° 1).

Il est admis que les partages qui interviennent entre les membres originaires de l'indivision ou leurs descendants ou des ayants droit à titre universel ne constituent pas des cessions à titre onéreux, à la condition qu'ils portent sur des biens provenant d'une indivision successorale ou conjugale. Aucune imposition n'est donc à opérer à cette occasion même si le partage s'effectue à charge de soulte (BOI 8 M-1-04, fiche n° 1).

Il en est ainsi des partages de biens provenant d'une indivision de communauté conjugale et des partages de biens acquis conjointement par des époux séparés de biens pendant la durée du mariage. Le partage peut intervenir avant ou procéder de la dissolution du régime matrimonial. Ces dispositions sont applicables aux cessions intervenues à compter du 1er janvier 2004.

Il faut bien entendu que l'achat ait été fait pendant le mariage.

Office notarial de Baillargues