Peut-on annuler la vente après la signature d'un avant-contrat ?

En matière de vente immobilière, il peut arriver que le vendeur ou l’acquéreur décide de revenir sur sa décision et tente d’obtenir l’annulation de la vente alors que l’avant-contrat est signé, voire même l’acte de vente définitif.

Promesse unilatérale de vente
Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, le délai pour lever ladite option est extinctif : une fois le délai expiré, le bénéficiaire perd la faculté de contraindre le promettant à réaliser la vente.
En outre, la promesse unilatérale de vente immobilière conclue sous seing privé est nulle si elle n’est pas enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire, à défaut d’avoir été conclue par acte authentique.

Compromis de vente ou promesse synallagmatique
Dans le cas d’une promesse synallagmatique de vente et d’achat (acte par lequel deux parties s’engagent réciproquement l’une à vendre, l’autre à acheter) ou d'un compromis de vente, l’une et l’autre des parties à l’acte ne peuvent revenir sur leur engagement de vendre ou d’acheter, sauf si une clause d’arrhes ou une clause de dédit a été insérée au sein du contrat.
Cependant, il peut être convenu, ce qui est rare en pratique, une réserve de propriété par le vendeur jusqu’au jour de l’acte notarié constatant la vente.

Après la signature de l'acte de vente
Une fois l’acte définitif de vente signé, les parties ne peuvent revenir sur leur engagement qu’en cas de non-respect de leurs obligations, à savoir non respect de l’obligation de délivrance par le vendeur ou non-paiement du prix par l’acheteur. Le recours au tribunal est cependant nécessaire pour constater la nullité de la vente.

Condition suspensive : le financement par un prêt
Dans tous les cas, le contrat peut être annulé en cas de non-réalisation de la condition suspensive du contrat (clause prévoyant une condition qui, si elle ne se réalise pas, suspend l’exécution du contrat, voire, arrivé au terme fixé par les parties, annulera le contrat).
Exemple le plus répandu : quand l’acheteur finance partiellement ou totalement son acquisition au moyen d’un contrat de prêt : l’obtention du prêt est la condition suspensive du compromis de vente ou, plus rarement, du contrat de vente définitif.
Le contrat ne produira rétroactivement d’effet à la date à laquelle l’acte est signé qu’à la condition que le bénéficiaire obtienne, avant tel délai, le prêt sollicité. Si le ou les établissements de crédit auprès desquels celui-ci a adressé une demande de prêt refusent d’accorder ledit prêt, la promesse de vente ou le contrat de vente est rétroactivement annulé.
Afin d’éviter des abus, il est fréquemment prévu que le candidat à l’emprunt doit justifier avoir, en tel délai convenu, sollicité un ou plusieurs établissements de crédit et avoir produit à ceux-ci tout document ou information nécessaire. A défaut de justifier de ces démarches, une pénalité (le plus souvent acquisition du dépôt de garantie) est prévue (s’il n’y a pas de sanction, l’exécution risque d’être illusoire).
Attention toutefois à ne pas inclure des conditions trop draconiennes, comme celle de déposer sa demande de prêt, dans un court délai après l’avant-contrat, la Cour de cassation ayant jugé dans ce cas qu’il n’y a pas à ajouter à la loi des conditions qu’elle ne contient pas.

D'autres conditions suspensives sont possibles
Outre le cas du crédit immobilier, toute condition suspensive peut être insérée au sein de la promesse ou du contrat de vente à condition qu’elle ne soit pas impossible, immorale, illicite ou potestative de celui qui s’y oblige. Une condition potestative est celle dépendant de la seule volonté du bénéficiaire du pacte. Par exemple que la vente est faite sous la condition suspensive que le vendeur décide de ne pas aller prendre sa retraite aux Baléares. La nullité de la condition suspensive entraîne alors la nullité du contrat.
Ces conditions suspensives peuvent être, par exemple, la délivrance d’un certificat d’urbanisme favorable, l’obtention d’une autorisation administrative, l’absence de servitude conventionnelle ou administrative, la constitution d’une servitude par un tiers, l’inexistence d’inscriptions hypothécaires...


Il est donc quasiment impossible, sauf au cas d’une promesse unilatérale de vente, de se désister d’un acte concernant un achat immobilier, sauf bien entendu l’exercice dans le court délai de la loi de la faculté de rétractation (protection de l’acquéreur immobilier).
En conséquence, l’éventuel acquéreur immobilier doit être très vigilant avant de signer un avant-contrat.
On doit toutefois rappeler qu’il existe d’autres fondements juridiques pour obtenir la nullité d’un contrat : vices du consentement (à savoir l’erreur, la violence, le dol et la lésion, etc.) ou encore existence de vices cachés.

Source : jurisprudentes.org