Bail à nourriture : vendre en assurant son avenir

Proche du viager, le bail à nourriture peut être une formule intéressante pour une personne âgée, désireuse d’assurer totalement ses vieux jours.
On ne trouvera aucun texte, dans le Code civil, définissant le bail à nourriture. Ce contrat est en fait le fruit d’une pratique juridique ancienne qui fait l’objet actuellement d’un regain d’intérêt. Elle est en effet assez bien adaptée à des situations courantes aujourd’hui.
M. Martin, 75 ans, propriétaire de sa résidence principale, n’a pas la chance de pouvoir compter sur l’aide d’enfants proches. Il lui faut donc penser à l’avenir et s’assurer une fin de vie décente en dégageant des revenus supplémentaires.
Il peut naturellement vendre son logement. Il lui faudra alors louer un nouveau toit et dégager des revenus supplémentaires pour payer son loyer. Une solution lourde pour lui...
Il peut aussi vendre son bien en viager et conserver l’usufruit ou le droit d’habitation et d’usage du logement. Outre le capital perçu à la vente (le “bouquet”), il percevra une rente régulière qui lui permettra de mieux faire face à ses besoins quotidiens.
Mais sa rente risque de ne pas suffire si son état de santé s’aggrave et s’il a besoin de soins coûteux.
La technique du bail à nourriture permet d’éviter ce risque.
La personne qui achète un bien immobilier assorti d’un bail à nourriture s’engage, en fait, à prendre en charge les besoins quotidiens du vendeur : la nourriture mais aussi le logement, l’entretien courant, le chauffage, les soins et toute l’assistance dont il a besoin pour vivre.
Le plus souvent, le bail à nourriture se traduit par une opération proche du viager. Une fois définis le prix du logement et “l’espérance de vie” du vendeur, celui-ci perçoit un capital et ensuite des redevances périodiques destinées à faire face à ses besoins tout en conservant le droit d’usage de son logement. Contrairement aux rentes du viager, qui ne sont indexées que sur le coût de la vie, ces redevances peuvent varier en fonction de la santé du vendeur.
Pour être juridiquement valable, le bail à nourriture doit comporter une dose de hasard, d’aléa. Si le vendeur est déjà à l’article de la mort, ses héritiers ou le fisc peuvent contester la validité de la transaction et les tribunaux peuvent requalifier la vente en donation.
A moins d’abus manifeste, ce risque de remise en cause fiscal est plus limité que dans le viager. Par rapport à ce dernier, le bail à nourriture comporte, en effet, un double aléa qui tient d’une part à la durée de vie du vendeur, mais aussi à son état de santé et à la nature de ses besoins futurs.
Il est également courant que les acheteurs s’acquittent d’une partie de leurs obligations par des prestations en nature. Ce qui suppose une certaine confiance entre les deux parties. Les contrats prévoient donc généralement la possibilité de substituer des versements en espèces à ces prestations en nature si cette confiance se détériore au fil des ans ou tout simplement si l’acheteur ne peut plus assurer matériellement cette assistance.
Du point de vue fiscal, la vente avec bail à nourriture donne lieu aux droits de mutation classiques, basés sur le prix total du bien, y compris l’évaluation des soins et prestations futures.

Réduire les droits de succession ?...
Les droits de mutation pour une vente avec un bail à nourriture (environ 7%) sont beaucoup plus faibles que les droits de successions, surtout quand l’héritier n’est pas un enfant du défunt. Le fisc regarde donc de près ce type d’opération.
Rien n’interdit de vendre à un enfant. Mais il faudra que les éventuels autres enfants acceptent cette vente devant notaire, que le vendeur ne conserve que le droit d’usage et non l’usufruit du logement. Et surtout que l’opération soit réelle et irréprochable. Si le décès est trop proche ou si le prix n’est pas assez élevé, le fisc peut facilement requalifier la vente en donation et percevoir les droits prévus. Ce qui ne dispensera nullement l’acheteur de devoir faire face à ses obligations.
n Vis-à-vis d’un tiers, les risques sont moins importants. M. Martin peut vendre avec bail à nourriture à son voisin M. Dupont au lieu de le coucher sur son testament. Celui-ci évitera 60% de droits de succession. Mais attention, encore une fois, au sérieux de l’opération...