Résidence principale : faut-il acheter ou louer ?

C’est la question que se posent de nombreux locataires avant de passer à l’acte : a-t-on vraiment intérêt à acheter sa résidence principale ?

Nombreux sont les locataires qui sont prêts aujourd’hui à devenir propriétaire... Mais est-ce toujours vraiment la meilleure solution ? Un locataire a-t-il toujours intérêt à devenir propriétaire ? Cette question (qui ne se pose naturellement qu’à ceux qui en ont les moyens) mérite réflexion, car la réponse n’est pas aussi évidente qu’il n’y paraît.

Les arguments non financiers
Le choix entre acheter ou louer sa résidence principale ne se résume pas à un débat financier, même si cet aspect est fondamental. D’autres facteurs sont à prendre en compte.

Les bonnes raisons d’acheter
• La première raison qui pousse à acheter est d’ordre psychologique : on veut se sentir “chez soi”. Ce besoin d’enracinement, fondamental chez l’être humain, va au-delà de toutes les alternatives financières. Mais il repose aussi sur des considérations très matérielles. 
Il est évident que la décoration et l’aménagement d’un logement se heurtent à certaines limites quand on n’est que locataire. Et l’autorisation du propriétaire est même indispensable pour certains petits travaux.
En outre, ces aménagements, parfois coûteux, sont effectués en pure perte puisqu’ils sont “abandonnés” par le locataire à son départ. Certes, il est toujours possible de négocier avec son propriétaire un crédit de loyers si les travaux envisagés apportent une réelle plus-value au logement, mais ce type d’accord est assez rare.
• Le besoin de se sentir “chez soi” repose aussi sur l’aspiration à la sécurité et au long terme. Un propriétaire peut toujours résilier le bail d’un locataire pour vendre le logement ou le récupérer pour lui-même ou un proche. Et quand le logement appartient à une personne physique, cette éventualité n’est pas une pure hypothèse d’école. Combien de locataires sont ainsi contraints de déménager en six mois, après avoir reçu le préavis prévu par la loi ?... la meilleure façon de ne plus être à la merci d’un congé est naturellement d’acheter son logement.
• Autre bonne raison d’acheter : le marché immobilier local. Dans certaines régions, par exemple, plutôt rurales, l’offre locative est réduite : on ne trouve pas facilement de grands appartements à louer et encore moins des maisons. L’achat est alors pratiquement la seule solution si l’on veut trouver rapidement un toit. Et il en est de même, depuis deux ans, dans les grandes agglomérations où la demande dépasse largement l’offre.

Les bonnes raisons de louer
En dehors de toutes considérations financières, le statut de locataire offre aussi certains avantages.
• Nul besoin, par exemple, de se rendre aux assemblées de copropriétaires ou de courir après les artisans pour faire réaliser certains travaux. Il suffit de téléphoner à son propriétaire pour faire réparer un volet roulant ou changer une gouttière. Le statut de locataire est bien plus léger à assumer que celui de propriétaire et convient même parfaitement à certaines personnalités, peu enclines aux responsabilités.
• Mais le principal avantage de la location est sans doute la “souplesse”. Il suffit d’un préavis de trois mois, voire d’un mois en cas de mutation ou de licenciement, pour quitter son logement et en prendre un autre. Alors que le propriétaire devra mettre en vente son logement, trouver un acquéreur, signer une promesse de vente et ensuite un acte authentique...tout en continuant à payer les éventuels remboursements d’emprunt. Changer de logement pour un propriétaire est un processus toujours long et coûteux, voire même très coûteux si la vente intervient trop rapidement après l’achat puisqu’il risque, dans ce cas, d’enregistrer une moins-value. Inconvénient de l’indépendance du propriétaire : il est aussi contraint à une certaine sédentarité. En cette période de mobilité accrue, le locataire bénéficie d’un avantage. Il peut plus facilement changer de toit en cas de changement professionnel ou familial. 
Les arguments financiers
Le débat financier est naturellement au centre de l’alternative. La très grande majorité des locataires aspirent à devenir propriétaires parce qu’ils ne veulent plus payer un loyer à fonds perdus. Mais ce raisonnement simple est aussi simpliste. Tous les locataires n’ont pas tous intérêt financièrement à devenir propriétaires. Avant toute simulation financière, il convient de prendre en compte certains principes de base.

Les principes de base
1. Il est certain qu’une fois arrivé à la retraite, on a intérêt à être propriétaire pour faire l’économie d’un loyer alors que ses revenus diminuent. Mais cette sécurité est autant psychologique que financière car une gestion astucieuse de ses placements permet d’éviter une chute de revenus à la cessation d’activités.
2. Les charges financières d’un propriétaire sont toujours supérieures à celles d’un locataire (taxe foncière, charges de copropriété, travaux, etc.).
3. Dans la grande majorité des cas, l’accédant à la propriété doit faire un effort supérieur à celui consenti par le locataire. Non seulement pour les charges évoquées ci-dessus mais aussi pour des raisons liées aux facteurs du marché immobilier concerné. Pour un logement identique (localisation, confort, surface, etc.), le remboursement d’emprunt sera généralement supérieur au loyer. Et quand ces deux montants sont équivalents, c’est que l’accédant à la propriété a consenti un sacrifice sur le logement ou fait un apport personnel important.
4. L’opposition entre un locataire qui paye à fonds perdus sans s’enrichir nullement et un accédant à la propriété qui constitue peu à peu son capital immobilier est fausse. Dans l’immense majorité des cas, ce dernier fait un apport personnel et supporte une charge mensuelle supérieure pendant toute la durée de remboursement. Conséquence : si l’on veut réaliser une vraie simulation financière, il faut mettre en jeu un accédant à la propriété d’une part et, d’autre part, un locataire qui place son apport personnel et la différence de charge mensuelle évoquée plus haut.

La simulation financière
Si l’on fait abstraction des facteurs psychologiques ou matériels, il s’agit donc de réaliser une simulation dont le principe de base est assez simple : vaut-il mieux investir dans l’immobilier ou sur les marchés financiers ? Un principe simple mais qui doit prendre en compte plusieurs facteurs : le montant de l’apport personnel, le prix du logement, le montant du loyer et son coefficient de revalorisation annuelle, les montants des charges de location et propriété, les caractéristiques de l’emprunt (montant, taux, durée), et surtout la plus-value annuelle que peut enregistrer le logement comparée aux rendements qu’on peut obtenir sur les marchés financiers.
On pourrait penser qu’une fois l’emprunt remboursé, l’avantage de la location va en s’amenuisant. Et il est vrai qu’à partir de la seizième année, le propriétaire dispose d’une capacité d’épargne supérieure à celle du locataire puisque ses charges sont moins élevées, l’emprunt étant remboursé. Le propriétaire peut ainsi placer chaque année la différence.
Reste que l’achat d’un “chez soi” obéit aussi à des motivations qui ne se résument pas à un tableau de chiffres...