Plusieurs solutions sont possibles pour acheter le local d’activité de l’entreprise.

La SCI possédée par le dirigeant
M. Martin crée une société civile immobilière, en s’associant éventuellement avec ses enfants, pour acheter le local d’activité qui est ensuite loué à l’entreprise. Le régime fiscal est celui des revenus fonciers classiques. Et la plus-value ultérieure sera exonérée après 15 ans de détention.

Le local acheté par l’entreprise
Moins courante, cette solution présente certains avantages fiscaux à court terme. L’entreprise peut, en effet, déduire les droits de mutation de son bénéfice imposable (droit qui atteignent près de 20% pour les locaux d’activité). Et elle peut également pratiquer un amortissement (2% à 5% du prix du bien hors terrain).
L’économie fiscale est donc intéressante. Avec un inconvénient à terme : lors de la revente du bien, les amortissements pratiqués seront réintégrés dans le bénéfice imposable réalisé l’année de la cession.

La SCI possédée par l’entreprise
Une troisième solution consiste à faire détenir par l’entreprise une part plus ou moins importante de la SCI. Le résultat de la SCI fera l’objet d’un double calcul.
• Le résultat taxable entre les mains de M.Martin sera déterminé d’après les règles des revenus fonciers.
• Mais d’après l’article 238 bis K du CGI, la part de bénéfice revenant à l’entreprise sera calculée selon les règles propres à cette entreprise. Si cette entreprise est imposée dans la catégorie des BIC, la part de bénéfice de la SCI sera donc déterminée en tenant compte, pour sa quote-part, d’une part des frais de mutation, d’autre part de l’amortissement. Ce qui permet à l’entreprise de déduire ces charges dans la proportion du capital de la SCI qu’elle possède..
L’entreprise peut ensuite revendre les parts de la SCI. La plus-value sera égale à la différence entre le prix de cession et la valeur comptable des parts. Comme ces parts ne sont pas amortissables, leur valeur comptable est égale au prix d’origine. La plus-value ne répercutera donc que la valorisation économique du bien. Alors même que ce bien a été indirectement amorti au niveau de la SCI...