Sur le plan fiscal, la distinction entre l’actif professionnel et le patrimoine privé de l’entrepreneur individuel entraîne des conséquences importantes.

L’inscription du local d’exploitation à l’actif de l’entreprise
L’entrepreneur peut répartir ses biens entre son actif commercial et son patrimoine privé. L’inscription à l’actif est une décision de gestion qu’il prend librement.
En théorie, rien ne l’empêche d’inscrire à l’actif des biens utilisés à titre privé et de déduire ainsi les charges qui y sont liées. Dans ce cas, cet avantage en nature s’ajoutera alors au résultat imposable (par exemple la valeur locative réelle du logement mis à sa disposition). Mais le plus souvent, seuls des biens affectés à l’usage professionnel sont inscrits à l’actif.

L’immeuble d’exploitation dans le patrimoine privé
Quand l’immeuble d’exploitation est conservé dans le patrimoine privé, seules les dépenses courantes sont déductibles, à l’exclusion des charges liées à la propriété du bien. L’entrepreneur pourra ainsi déduire le loyer du bien (s’il est locataire) ou les intérêts d’emprunt (s’il est propriétaire), les frais d’entretien (chauffage, etc.) mais pas les frais d’acquisition (droits de mutation), la taxe foncière ou les amortissements.
Quand un local, conservé dans le patrimoine privé, est utilisé pour les besoins de l’activité professionnelle, le propriétaire peut aussi déduire de son bénéfice imposable un loyer fictif correspondant à l’utilisation de ce bien (Arrêt du Conseil d’Etat du 8/7/98). Ce loyer déductible est imposable entre ses mains dans la catégorie des revenus fonciers. Et dans ce cas, les charges liées à la propriété de ce bien (taxe foncière, réparations, etc.) viennent en déduction de ce revenu foncier et non pas du BIC imposable.

L’inscription de l’immeuble à l’actif
Si l’immeuble est inscrit à l’actif, l’entrepreneur pourra déduire la totalité des charges, y compris les droits de mutation acquittés lors de l’achat, les taxes foncières ainsi qu’un amortissement annuel (sur la valeur du bien hors terrain), dont le taux dépend de la nature du bien (de 3% à 5% selon qu’il s’agit de bureaux ou de bâtiments industriels). Il pourra également amortir les dépenses de gros travaux ou d’agrandissement.
L’inscription à l’actif permet donc de diminuer le bénéfice imposable.
La cession du bien ou son transfert dans le patrimoine privé entraîne l’imposition au régime des plus-values professionnelles.
La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (ou la valeur vénale en cas de transfert) et la valeur nette comptable (valeur d’origine déduction faite des amortissements pratiqués). La part de la plus-value provenant des amortissements pratiqués est ajoutée au bénéfice imposable, avec une possibilité de répartition sur trois exercices. Le surplus de la plus-value est taxé au taux forfaitaire de 27% (prélèvements sociaux compris).
En théorie, l’impôt est donc plus élevé que dans les ventes de biens privés. Mais cet inconvénient doit être relativisé. Pour plusieurs raisons.
• Un immeuble professionnel ne prend pas forcément de la valeur au fil des années et la plus-value peut être relativement minime au regard des avantages fiscaux en matière de déduction de charges. En cas de moins-value, celle-ci peut venir réduire le résultat professionnel alors que la moins-value privée est fiscalement “perdue”.
• La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ne fait que compenser les économies d’impôt engendrées auparavant par ces mêmes amortissements.
• Enfin, la plus-value est exonérée si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si le chiffre d’affaires est inférieur à 250 000 euros pour les opérations de vente, 90 000 euros pour les prestations de services et les BNC.