Une personne candidate à l’acquisition d’un bien immobilier avait signé par l’intermédiaire d’un agent immobilier une proposition d’achat d’un immeuble, et elle avait à cette occasion versé un dépôt de garantie.

Après que ce candidat ait, deux jours plus tard, retiré cette offre d’achat, l’agent immobilier lui a adressé le lendemain un courrier l’informant de l’acceptation de cette offre par les propriétaires. Le candidat acquéreur les a alors assignés en restitution de la somme versée et en paiement de dommages intérêts.

La cour d’appel a accueilli la demande du candidat acquéreur en retenant la validité de la rétractation de l’offre d’achat, intervenue par lettre recommandée expédiée antérieurement à l’émission par les propriétaires de leur acceptation, également par lettre recommandée.

La Cour de cassation censure cette décision et énonce que si une offre d’achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s’est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque.

Dans cette affaire, les propriétaires vendeurs disposaient d’un certain délai pour donner leur accord ; il en résultait que le candidat acquéreur s’était engagée à maintenir son offre jusqu’à cette date.

La Cour d’appel a donc violé l’article 1134 du Code civil.

Cette décision est très importante et, comme elle fera certainement jurisprudence, il faut savoir qu’en signant une promesse d’achat, le signataire ne peut se rétracter avant la date limite indiquée sur la promesse et avant laquelle le propriétaire doit faire savoir s’il accepte ou non.

Bien entendu, sans préjudice de l’application du droit de rétractation de l’article L. 271-1 du Code de la consommation quand il s’applique. Il ne s’applique que pour un terrain à bâtir ou pour une construction autre que celles destinées à l’habitation.

Référence :
- Cour de cassation, 3e Chambre civ., 7 mai 2008 (pourvoi n° 07-11.690), cassation

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