Vente immobilière : délai de rétractation et recommandé

La remise de l'acte en mains propres ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000.

L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dispose que "pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes".

La question qui était posée par le pourvoi d'acquéreurs d'un immeuble d'habitation dont le vendeur s'était rétracté était de déterminer si la remise de l'acte en mains propres présente, pour l'acquéreur, des garanties équivalentes à celles de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

La doctrine était abondante mais partagée sur cette question, et les décisions de cours d'appel étaient rares.

Le texte en cause a été modifié par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (loi ENL), qui a expressément consacré le principe de la remise directe de l'acte, tout en réservant cette possibilité aux seuls professionnels ayant reçu mandat pour prêter leur concours à la vente et en renvoyant à un décret le soin de fixer les modalités attestant de la remise de l'acte. Ce décret n'est pas encore intervenu.

La portée de l'article L. 271-1 a fait l'objet d'une réponse ministérielle du 5 octobre 2004, qui a précisé que la rédaction de l'article L. 271-1 "inspirée de l'article L. 211-64 du code de la consommation, applicable au contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé, tend à couvrir les hypothèses de notification internationale dans les pays ne connaissant pas la lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'exploit d'huissier est évidemment un moyen présentant des garanties équivalentes, tout comme la remise de l'acte par un notaire ou un officier ministériel qui dresse une attestation de remise de l'acte sous seing privé, signé par lui-même et le bénéficiaire. En revanche, la remise directe de l'acte contre récépissé par le vendeur lui-même ou l'agent immobilier ne fait pas courir le délai de rétractation car elle n'offre pas, pour la détermination de la date de réception ou de remise, de garanties équivalentes à celle de la lettre recommandée. En effet, l'utilisation de la lettre recommandée prévue par l'article L. 271-1 a pour but d'éviter toute fraude et la remise contre récépissé est une technique qui permet d'antidater la remise de l'acte".

C'est en cet état que la question était clairement posée, pour la première fois, à la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Dans cette affaire, l'agence, mandataire des vendeurs, avait remis copie de l'acte sous seing privé à l'acquéreur, le jour de la signature de la promesse, accompagnée d'un document rappelant les dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Ce document avait été signé dès sa remise par l'acquéreur, qui avait ultérieurement fait valoir que le délai de rétractation n'avait pas couru, faute de notification régulière.

La troisième chambre a rejeté le pourvoi en retenant que "le document remis le jour de la signature de la promesse de vente par le mandataire du vendeur ne remplissait pas la condition exigée par la loi d'un mode de signification de l'acte présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour la date de réception et de remise" et qu'ainsi, le délai de sept jours n'avait pas commencé à courir avant la dénonciation de la promesse par l'acquéreur.

La Cour de cassation affirme ainsi très clairement que la notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou un mode de signification présentant des garanties équivalentes, ce qui autorise l'envoi de la lettre par courrier électronique, aujourd'hui prévu par l'article 1369-8 du code civil, tel qu'il résulte de l'ordonnance n° 2005- 674 du 16 juin 2005, mais condamne fermement la remise en mains propres.

3e Civ. - 27 février 2008. REJET

N° 07-11.303 et 07-11.936. - C.A. Rouen, 6 décembre 2006.


Cour de cassation

cf. aussi

• Achat de logement : avant-contrat et promesse de vente