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Discussions & Opinions des Communautés
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| problème nu-propriétaire et usufruitier par  perfide |
lundi 21 janvier 2008 à 14:58:02 |
Bonjour,
je me permets de vous adresser cette question parce que je n'y vois plus bien clair :
je suis nu-propriétaire avec mes trois soeurs d'un local commercial, ma mère est usufruitière. Le bail vient à échéance le 1er juillet prochain.
Le congé avec offre de renouvellement a été fait au nom de l'usufruitière et les nus-propriétaires n'ont pas été informés. D'après les renseignements que j'ai je pensais que l'usufruitier n'avait pas le droit de faire une telle démarche.
Pouvez-vous me dire si la procédure a été faite correctement ou non ?
Si ce n'est pas le cas est-ce que je doit dénoncer cette procédure pour en faire faire une autre ?
Je vous remercie de la réponse que vous pourrez me donner.
P.S. l'usufruitière n'a aucun pouvoir.
je me permets de vous adresser cette question parce que je n'y vois plus bien clair :
je suis nu-propriétaire avec mes trois soeurs d'un local commercial, ma mère est usufruitière. Le bail vient à échéance le 1er juillet prochain.
Le congé avec offre de renouvellement a été fait au nom de l'usufruitière et les nus-propriétaires n'ont pas été informés. D'après les renseignements que j'ai je pensais que l'usufruitier n'avait pas le droit de faire une telle démarche.
Pouvez-vous me dire si la procédure a été faite correctement ou non ?
Si ce n'est pas le cas est-ce que je doit dénoncer cette procédure pour en faire faire une autre ?
Je vous remercie de la réponse que vous pourrez me donner.
P.S. l'usufruitière n'a aucun pouvoir.
Bonjour,
Définition de l'usufruit : "droit d'utiliser l'immeuble et d'en percevoir les fruits mais pas d'en disposer (vendre, hypothéquer, donner)". Le nu-propriétaire a les droits exactement inverses : il peut disposer du bien, mais pas l'utiliser et en percevoir les fruits. L'usufruitier peut donc louer le bien et il perçoit les loyers. C'est donc bien à lui que le locataire doit s'adresser pour le congé/renouvellement du bail. Je ne vois pas que vous puissiez faire quoi que ce soit. Maintenant, que pour information votre mère vous tienne au courant, oui mais elle n'y est pas obligée. "P.S. l'usufruitière n'a aucun pouvoir" : peut-être, mais elle a des droits... Cordialement. |
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Bonjour,
En matière de bail commercial et aussi pour un bail rural, du fait que le locataire dispose d'un régime de protection (droit au renouvellement), l'usufruitier ne peut louer, sans le concours du nu-propriétaire, un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufrutier peut être autorisé par justice à passé seul l'acte, ( 595 alinéa 4 art. civ) La conclusion d'un bail commercial, excède donc les pouvoirs d'un usufruitier, mais il peut poursuivre seul la résiliation du bail, comme c'est lui qui touche les loyers. Pour le renouvellement, l'autorisation du nu propriétaire est nécessaire, car les tribunaux, ne font pas la distinction entre renouvellement et conclusions d'un nouveau bail. De la même manière, un bail commercial, consenti par le tuteur d'un mineur, n'ouvre pas le droit au renouvellement de la location commercial, (art. 456 du Code Civil), Espèrant avoir répondu à votre question. |
Merci pour vos réponses.
La réponse que donne dominiquecaen confirme bien ce que j'avais "pioché" sur internet. Toutefois, je voudrais juste une petite précision : il est dit que l'usufruitier peut donner congé mais lorsqu'il s'agit d'un congé avec offre de renouvellement là je pense que le nu- propriétaire doit être informé. De plus, il y a apparemment une procédure de déplafonnement du loyer. a ce jour, je n'ai aucun renseignement, ni même copie des courriers qui ont été faits. Puis-je réclamer des informations. Merci. |
Bonjour,
Le congé peut être donné par l'usufruitier sans le concours du nu-propriétaire, il s'agit de la jurisprudence de la Cour de Cassation, arrêt du 8 mai 1979, En matière de congé, il appartient au bailleur de prendre l'initiative, pour éviter la tacite reconduction du contrat de bail. (en présence d'un usufruitier et d'un propriétaire, il n'y a pas d'indivision). Il faut bien distinguer avec une indivision, dans ce cas, chacun des co-propriétaires indivis ne peut mettre fin au bail qu'avec l'accord de tous, ou à défaut avec une autorisation de justice. Bien à vous, |
Bonjour,
En complément à ma réponse, il faut connaître que le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et en respectant les usages locaux. Dans la mesure où les usages locaux prévoient un délai supérieur à six mois, le bailleur doit respecter les usages. Le congé doit toujours être donné pour l'échéance d'un terme prévu par la convention. De plus, le congé doit contenir obligatoirement certaines mentions, Bien à vous, |
bonjour,
j'ai bien noté vos explications. Toutefois, même si effectivement le congé peut être donné par l'usufruitier quant est-il de l'offre de renouvellement du bail et du déplafonnement. je pense que le nu-propriétaire que je suis devrait être informé de l'avancée de la procédure, du contenu des documents qui ont été envoyés et aussi du nouveau prix qui a été fixé. Or, à ce jour je n'ai rien reçu du notaire ; j'ai essayé de l'avoir au téléphone il m'a raccroché au nez, je lui ai donc envoyé une LR à laquelle il n'a pas daigné répondre... Tout ceci est-il normal. Je vous remercie de la réponse que vous voudrez bien m'apporter. Cordialement. |
Bonjour, la réponse est simple, si l'usufruitier peut donner seul le congé, cela emglobe, les mesures accessoires, dans votre cas, il s'agit aussi un problème de relations entre les différents propriétaires. La loi ne régir précisement des détails.
Bien à vous, |
Bonjour,
Voici la situation:ma grand-mère étant décédée voici qlques années son compagnon a l'usufruit de la maison.Le voisin de la maison attenante est intéressé par l'achat de la maison de ma grand-mére décédée.Puis-je vendre la maison si l'usufruitier est d'accord?Si oui,l'usufruitier peut-il continuer à vivre dedans avec l'accord du nouveau propriétaire?Aurais-je la totalité de la somme d'argent du bien vendu(l'usufruitier a 80 ans) Merci |
bonsoir,
petit message pour hesol : vous vous êtes trompé dans l'orientation de votre question. en effet je ne suis pas à même de vous répondre. il faudrait créer votre propre "dossier". cdt. |
Nous (ma soeur,ma belle mère femme de mon père et moi) avons hérité de notre père d'un pavillon d'habitation en indivision. Notre belle mère détient 5/8ème en pleine propriété et 3/8ème en usufruit, nous ma soeur et moi avons 3/8ème en nue propriété sous l'usufruit de ma belle mère. Lors de la succession le notaire nous a signifié nos obligations, à savoir participer aux réparations du gros oeuvre et impôts fonciers. Notre belle mère nous réclame proportionnellement à nos 3/8ème en nue propriété une participation financière à la police d'assurances multirisques habitation. Nous passons devant le tribunal le 19 février prochain. Existe t'il une loi m'obligeant à participer au réglement de cette assurances.
Merci de votre aide. |
Bonjour
Ma femme et moi sommes mariés et nous avons fait une donnation entre epoux. Nous avons 2 enfants majeurs. Mon pere est décédé en 2002 et j'ai hérité de la nue propriété d'un local commercial qui appartenait a mon pére et a ma mére. Ma mére etant toujours en vie elle possede donc la moitié de se local et a l'usufruit de l'autre moitié (que je possede) puisque mon pére a donné par testamment l'usufruit de la totalité de ses biens a ma mére car ils etait marié sous le régime de la séparation des biens. Ma question est la suivante: Si je meurt avant ma mére es ce que ma femme hérite de cette nue propriété et pourra en jouir par l'usufruit que je lui ai donné .Ou bien tout vas a mes enfants.Merci
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Bonjour,
Oui, puisque votre épouse bénéficie d'une donation entre époux, elle bénéficiera de l'usufruit sur les biens de votre succession, Elle peut opter aussi, pour un/quart en toute propriété et trois/quart en nue propriété, mais il est préférable de choisir l'usufruit sur tous les biens. Bien à vous, |
Nous vendons une maison à usage d'habitation,je suis nue propriétaire et ma maman usufruituère, en commun accord. comment se répartie la somme acquise et si l'on souhaite racheter un appartement , reste-on dans les mêmes conditions. |
L'usufruitière (votre mère) a effectivement le droit de donner congé. Il faut savoir que si elle refuse le renouvellement elle devra payer une indemnité d'éviction qui peut se révéler très lourde. Il semble donc plus prudent d'accepter le renouvellement. Une fois le principe du renouvellement accordé, il faudra fixer le nouveau loyer. Votre mère avait effectivement intérêt à donner congé puisque ça lui permet d'augmenter le loyer. C'est donc l'intérêt famiilial bien compris. Il est en effet plus intéressant pour vous que votre mère touche un loyer plus élevé, plutôt que le même loyer si eille n'avait pas donné congé, ou q'elle ait eu à payer une indemnité d'éviction si elle avait donné un congé sans offre de renouvellement.
Donc il me semble que le notaire a bien agi en faisant signifier ce congé avec offre de renouvellement, ce qui est la meilleure solution et le bon sens. Par contre il me semble que vous avez un problème de relation avec votre mère. Avez-vous discutez de tout cela avec elle? |
bonjour,
Pour répondre à Totor, à ce jour, je n'ai toujours aucune information concernant le congé et le déplafonnement qui est en cours. Le notaire ainsi que l'avocat qui s'occupe de ce déplafonnement n'ont aucun pouvoir de la part des nu-propriétaires. Est-ce normal. Lorsque j'appelle le notaire soit il n'est pas là, soit il ne veut pas me répondre. Pareil pour l'avocat. En ce qui concerne ma Mère elle ne veut plus me parler et lorsqu'il y a des RDV avec le notaire elle précise aux autres nus-propriétaires que ce n'est pas la peine de me prévenir.... La procédure faite ainsi est-elle valable?? Merci pour votre réponse.
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Vous me dites que le notaire et l'avocat agisse pour le bien de ma mère et qu'en conséquence il n'ont aucun devoir de m'informer de quoi que ce soit.
Alors, pourquoi à ce jour ont-ils besoin d'un mandat de ma part pour pouvoir continuer leur procédure de déplafonnement? D'autre part, en ce qui concerne mon héritage rien ne dit qu'il sera plus élevé dans la mesure où elle peut faire ce qu'elle veut de ses revenus, en donner une partie par exemple. elle a l'intention de prendre une maison de retraite extrèmement chère pour dépenser le plus possible et nous laisser les miettes (se sont ses termes)... que dois-je penser de cela. Autre question : je suis nu-propriétaire donc responsable des travaux à effectuer ; si je n'ai pas les moyens de les financer que va-t-il se passer??? Merci
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