| Mais non la valeur locative ne se fait pas à la tête du client !!! Effectivement il n'y a AUCUNE correspondance entre 2 appart voisin dans une même rue ou sur le même palier ! Normal tout dépend des "équipements", de la nature, de l'architecture, etc... des logements ! C'est extrêmement complexe. Tellement complexe qu'un agent de la DGI même pointu sur le sujet n'auras pas vraiment le temps de vous répondre !!!
Pour le calcul de la TH ce qu'il faut retenir c'est qu'en premier la DGI détermine la valeur locative, puis la commune, le département, la région appliquent les taux afin de pouvoir encaisser autant d'impôts qu'ils ont besoins dans leur budget. Plus ils ont besoins de sous, plus ils montent les taux.
Voilà un copié/collé mais si vraiment vous êtes passionné, google est votre ami...
LE CALCUL DE LA VALEUR LOCATIVE
Chaque logement est classé dans une catégorie fiscale allant de 1 à 8 (1 pour le grand standing, 8 pour l'insalubre). Cette répartition dépend du confort, de la surface, de la qualité de la construction, du caractère architectural...
A chaque catégorie fiscale correspond un prix au mètre carré, qui est fonction du niveau des loyers en vigueur en 1970, actualisé en 1980 et revalorisé annuellement selon un indice national (6).
La surface dépend de la surface réelle du logement pondérée par tranches de superficie. A titre d'exemple, un logement de 70 m² classé en catégorie 5 aura une surface pondérée de 72 m². En effet, selon les textes en vigueur, les 20 premiers m² se voient attribuer un coefficient de 1,35 et les suivants de 0,9. Les coefficients de pondération sont fonction de la catégorie fiscale : plus la catégorie est élevée, plus la pondération pénalise le logement (7).
La surface pondérée finale sera déterminée par addition de différents coefficients :
- coefficient d'entretien (valeur 0,8 ; 0,9 ; 1 ; 1,1 ; 1,2). Il s'agit de l'état d'entretien de l'immeuble ou de la maison ;
- coefficient de situation générale (variable suivant la localisation dans la commune). Sa valeur peut être de - 0,05, de 0, de + 0,05 ou de + 0,1 ;
- coefficient de situation particulière (pour tenir compte du voisinage, de la vue, de l'agrément, des espaces immédiats). Sa valeur peut aller de - 0,1 à + 0,1.
Il existe enfin un correctif d'ascenseur (de -0,15 à + 0,05).
Le produit ainsi obtenu correspond à la surface pondérée nette.
A titre d'exemple, notre appartement neuf de 70 m², situé à Rennes, au troisième étage d'un immeuble avec ascenseur et localisé en centre-ville, à proximité d'espaces verts, aura sa surface pondérée majorée du coefficient 1,40 (soit 1,2 + 0,1 + 0,05 + 0,05).
La surface pondérée nette sera de 72 m² x 1,4 = 101 m².
Il est possible de faire des rajouts pour des équivalences superficielles de confort. Chaque équipement en état de fonctionnement est converti en nombre de mètres carrés additionnels.
Si notre appartement de 70 m² a l'eau, le gaz, l'électricité, une baignoire, un lavabo, un égout, le chauffage central, cela fera 30 m² supplémentaires (respectivement + 4, + 2, + 2, + 5, + 3, + 3, + 10).
Au final, pour 70 m², nous arrivons à une surface pondérée de 131 m².
Cette surface pondérée va nous servir à calculer la valeur locative brute qui résulte du produit de cette surface par le prix du mètre carré affecté à la catégorie dans laquelle se trouve l'appartement.
Reste à calculer la valeur locative nette : le code des impôts prévoit des abattements.
Certains sont obligatoires :
Ainsi, pour charges de famille, l'abattement est de 10% de la valeur locative moyenne des habitations de la commune pour chacune des deux premières personnes à charge et de 15% pour chacune des suivantes.
Ces taux peuvent être majorés de 5 ou 10 points par le conseil municipal. Ce qui fait des taux d'abattement de 10%, 15% ou 20% pour les deux premières personnes à charge et de 15%, 20% et 25% pour les suivantes.
D'autres sont facultatifs et dépendent du conseil municipal :
- ils peuvent s'appliquer à tous les contribuables. Ils sont de 5, 10 ou 15% de la valeur locative moyenne des habitations de la commune ;
- un abattement à la base de 5, 10 ou 15% peut encore être décidé au bénéfice des contribuables dont le montant des revenus de l'année précédente n'excède pas une certaine somme prévue par l'article 1417 du code général des impôts (8) Répondre à stefdu34 | 20 traducteur français-néerlandais, le 19 nov 2008 à 12:03:51Bonjour, que signifie le terme : le prix d'incidence. Je le trouve dans un compromis de vente: '"Le prix de vente convenu est établi sur base d'un prix d'incidence terrain de 365 € HT par m2 SHOB.' Répondre à traducteur français-néerlandais |
| 23 Marie, le 25 nov 2008 à 11:22:09Bonjour,
Je viens de faire construire un garage de 45 m² attenant à ma maison et j'ai transformé mon ancien garage en cuisine...ma maison faisait 140 m² avant travaux (au total donc avec l'ancien garage) et en fait maintenant 185...mes taxes (habitation et foncières) ont fait +110 % !!!
Bref, je me demande si j'ai bien fait ma déclaration aux impots...par exemple, doit-on déclarer une salle de bain dont la hauteur fait moins de 1.80 m, un abri non clos au rez-de-chaussée de 10 m², un porche...j'ai également créé un local technique contenant ma chaudière et mon cumulus et je les ai déclaré dans la surface habitable mais j'ai lu qu'on pouvait déduire 5m² de chaufferie ?....
Merci pour vos réponses. Répondre à Marie |
| 32 marie_lilou, le 15 mai 2009 à 15:25:23Bonjour,
Je dois remplir ma déclaration modèle H1 et je voudrais savoir comment calculer la surface habitable au plus juste. Si j'ai bien compris, il s'agit de la surface au sol (même pour les hauteurs inférieures à 1m80) à l'intérieur des cloisons mais en tenant compte des placards...doit-on compter la surface occupée par l'escalier ? J'ai également un local chaudière de 3 m² attenant à ma cuisine, dois-je le compter ?
Concernant l'état de la maison (très bon, moyen, passable, médiocre, etc), il y a t-il des critères précis permettant d'évaluer l'état de la construction ? Ma maison à 30 ans, nous l'entretenons mais l'isolation par le toit est à refaire et des tuiles sont à changer, mais nous avons changé les ouvertures (double vitrage) ? J'aurais mis "passable"...qu'en pensez-vous et comment être certain de ne pas se tromper ?
Enfin, concernant les terrasses : qu'est-ce qui définit une terrasse : hauteur supérieure à 60 cm du sol ?!! J'ai un abri couvert attenant à mon garage de 7 m², est-ce une terrasse ?
Merci. Répondre à marie_lilou |
| 36 jo_landes, le 30 sep 2009 à 16:59:29Si j'ai bien compris :
Chaque logement est classé dans une catégorie fiscale allant de 1 à 8
Il y a un coefficient d'entretien (valeur 0,8 ; 0,9 ; 1 ; 1,1 ; 1,2), un coefficient de situation générale (variable suivant la localisation dans la commune). Sa valeur peut être de - 0,05, de 0, de + 0,05 ou de + 0,1 , et aussi un coefficient de situation particulière (pour tenir compte du voisinage, de la vue, de l'agrément, des espaces immédiats). Sa valeur peut aller de - 0,1 à + 0,1.
Ce que je souhaiterai savoir, c'est où je peux trouver ces valeurs concernant mon logement, je ne les vois pas sur la feuille d'imposition, pourquoi?
Merci de votre réponse Répondre à jo_landes |
| 44 Joe_Landes, le 13 oct 2009 à 18:26:42Ce que je souhaiterai savoir, c'est où je peux trouver ces valeurs de coefficient ("La surface pondérée finale sera déterminée par addition de différents coefficients") concernant mon logement, je ne les vois pas sur la feuille d'imposition, il y a bien les coefficients: part de la région, de la commune, mais non ceux du logement en question?
Merci d'avance
Cordialement Répondre à Joe_Landes |
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