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Investissement immeuble de rapport anciens

Sebtroma44, le vendredi 15 février 2008 à 17:48:02 
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Bonjour,

Je m'interesse de plus en plus au marché de l'immobilier et souhaiterais connaitre vos avis concernant des investissements locatifs dans l'ancien. Je suis beaucoup les ventes d'immeubles de rapport dans ma ville et rencontre souvent des propositions a des rentabilité depassant souvent les 10%...je suis encore un eu frilleux pour me lancer car je n'ai aucune experience si ce n'est quelques connaissances fiscales et de valeur venale dans ma ville.

Pouvez vous m'indiquer à partir de quelle rentabilité un investissement locatif devient il tres interressant (rare...)? Comment peux ton precisement evaluer la valeur d'un bien (surtout lorsqu'il est a renover)?

Le calcul de la rentabilité (en %) se fait-il de la maniere suivante: (montant annuel des loyers nets x 100) / prix total du bien (notaire compris..) ?

Quels pieges sont à eviter? quels conseils pour trouver "la" bonne affaire? faut il eviter les agences et leurs frais?... enfin les affaires existent elles encore en cette periode de ralentissement des prix de l'immobilier et de hausse des taux d'interets? faut il attendre?

Comment presenter un dossier solide à une banque si c'est une premiere, que l'on est sans revenu et sans apport consequent? hormis mon niveau d'etude (bac +5) et mes parents qui peuvent aisement se porter garants (je n'aimerai pas devoir passer par là...) je n'ai pas d'autres arguments à faire valoir pour presenter un dossier...

Si vous etes investisseur en immobilier votre avis m'interresse énormement.

Merci d'avance.

1

scribeone, le samedi 16 février 2008 à 15:02:43
  • +1

En matière de rentabilité locative, comme en matière de rentabilité tout court, il n'y a pas d'idéal à priori. L'idéal, en fait, c'est ce qui répond aux objectifs que vous vous fixez, et seulement les vôtres. Ne pas avoir d'idéal, c'est donc ne pas avoir d'objectifs, du moins suffisamment précis oun affirmés. Dès lors, le nombre de paramètres en jeu sur le marché immobilier est tel qu'il est très difficile, voire impossible de donner une réponse unique. Par exemple, un investisseur institutionnel ne recherchera pas du tout la même rentabilité que vous, particulier. Le mieux, en la matière est encore de s'inspirer de ce qui se passe sur votre marché localement et demander une étude à des banques ou organismes spécialisés.Par exemple, le même immeuble de rapport peut être estimé très différemment, selon qu'il est destiné à être vendu ou revendu (donc acheté par vous aujourd'hui et peut-être revendu par vous demain) à un investisseur en bloc ou en lots, le nombre des investisseurs et leurs exigences n'étant pas alors du tout les mêmes. Pour un immeuble de 10 lots on peut avoir 100 acquéreurs à 100.0000 euros le lot et seulement 3 ou 4 pour la totalité qui pourra être vendue à 700.000 euros. a titre indicatif d'une estimation de rentabilité nette très récente d'un immeuble de 5 lots à 7% établie par une banque nationale très impliquée dans l'immobilier privé. La formule qui a été appliquée est en fait : (loyers annuels nets x 100/taux de rentabilté souhaité)-frais de notaire.
Quant à la bonne affaire , je pense qu'il y en a à tout moment, que le marche soit déprimé ou euphorique (sinon il ne se vendrait plus rien en ce moment, n'est-ce-pas !) Mais là encore, la bonne affaire pour vous, dépend de vos critères à vous et d'eux seuls. En fait, c'est comme le marché aux fruits : on regarde d'abord ce que l'on a dans son porte-monnaie (ou comme possibilité d'emprunt) et ce que l'on voudrait acheter, que ce soit pour se faire plaisir ou pour gagner de l'argent ou... les deux ! Ensuite seulement, on regarde sur le marché s'il existe des produits qui répondent à notre attente, nos exigences et nos possibilités. A partir de là, sachant que l'on a obtenu ce que l'on avait décidé d'avoir, comment pourrait-on être déçu ? A côté de cela, les écarts entre financements, (taux, durée, méthodes, etc...) évidemment existent, ne sont souvent rien en rapport aux possibles mouvements du marché, personne ne sachant en fait ce qui peut se passer sur 20 u 30 ans, qui est la durée raisonnable de tout projet immobilier d'ordre privé.

Désolé de ne pouvoir être plus précis mais vos questions étaient très générales aussi n'est-ce-pas ?

Répondre à scribeone

2

Sebtroma44, le lundi 18 février 2008 à 12:52:11

Merci pour cette reponse. En effet c'est assez flou dans ma tete pour le moment... Je ne sais pas si vous êtes un professionel du metier ou pas mais en tout cas vous semblez bien maitriser le sujet. A la lecture de plusieurs articles sur le metier de marchand de bien (MDB) il s'avere que je m'interresse effectivement de plus en plus a cette activité... mais je me pose une question, cette activité (par les temps qui courent..) n'est elle pas risqué lorsque l'on est dans mon cas (cad sur le point de se lancer...!) ??? ne faut il mieux pas attendre puique tout annnonce que le marché de l'immobilier s'effoufle... mais si je suis conscient que ''la bonne affaire'' n'attend pas la marché!!

En ce qui concerne l'administratif, vaut t'il mieux de se declarer drectemnt en MDB ou non? quels soont les couts liés a cette declaration et les risques (impots...) ???

Si j'ai bien compris votre raisonement concernant le calcul de rentabilité: si je vois un appartement en location à 300 euros mensuel net et que je souhaite une rentabilité de 10% alors le prix ideal de mon aquisition (hyp: frais de notaire= 7%) est alors de :

(300 x 12 x 100 ) / 10% = 36 000 euros - 2520 de Fr. de Not soit 33 480 euros

Mon calcul est il exact?

Dans ce cas que faire des taxe fonciere? assurances? sont ellles deja ponderées dans le loyers nets???

Quel conseil pour commencer me donneriez vous? faire le test avec petit bien? ...dans ce cas cela vaut il la peine de s'enregistrer en tant que MDB des le debut?

Merci de votre reponse, je suis tres attentif à vos conseils et vos experiences.

Répondre à Sebtroma44

3

cpascou, le samedi 23 février 2008 à 18:53:33

Je me permets de m'initier dans votre conversation car je suis dans le même cas que vous mais j'ai l'avantage de travailler dans l'immobilier.
Vous vous posez des questions sur l'activité de marchand de biens.Je pense que vous vous êtes renseigné mais l'objectif est d'abord de savoir si vous voulez faire de l'argent sur le court terme ou alors sur le long terme avec la constitution d'un véritable patrimoine.
Si vous êtes dans le premier cas, l'acticité de marchand de biens vous correspond. En effet, cette activité permet l'achat de lots afin de les revendre, souvent une fois des modifications effectuées, ou alors l'achat d'un immeuble que vous revendez par lots. Vous avez quatre ans pour revendre les lots achetés.
Si par contre vous souhaitez vous assurez un patrimoine et des revenus dans 15/20 ou 25 ans, l'investissement se fait de manière personnel ou en sci et vous les gérez ou les faites gérer pendant des années. Dans ce cas, le calcul est simple : en crédit : loyer + charges (en général, 2/3 des charges propriétaire) + TEOM (récupérable sur le locataire), en débit : mensualités crédit, assurance crédit, assurance PNO (propriétaire non occupant), appels de charges trimestriels X4 , foncier. Une fois la soustraction faite, vous ne devez pas être en négatif. Dans ce cas, votre appartement est payé par les différents locataires.

Personnellement, j'ai deux appartements que je gère, puisque je suis gestionnaire de biens dans la vie. Et en ce moment, je prépare l'acquisition d'un immeuble pour lequel je me suis posée la question de l'activité de MDB. Finallement, si la banque m'accorde le crédit, je le garde pour moi. Si par contre elle refuse, je créerai une société de MDB afin de l'acheter, de faire qq travaux et de revendre l'ensemble des lots un par un.

N'hésitez pas à me poser des question si besoin.

Répondre à cpascou

7

sebtroma44, le jeudi 13 mars 2008 à 12:39:12
  • +1

Merci encore pour vos explications cpascou! juste deux dernieres petites infos:

- Pouvez vous me conseiller une bonne assurance PNO ? (si cela vaut le coup de negocier...)
- Pouvez vous me donner un exemple de Bilan (credit et debit) sur l'une de vos operations autofinancé par votre locataire? (si vous souhaitez gagner du temps je vous ai recopié le tableau ci dessous...)

Crédit:
.Loyers:
.Charges (locataire):
.TEOM:

Débit:
.Mensualité
.ADI:
.Assurance PNO:
.Appel de charges (proprietaire):
.Taxe foncière

S'il existe des parametres sur lesquels il est possible de jouer pour améliorer autofinancement n'hesitez pas... :-P
Si quelqu'un veut entrer dans la conversation il est le bienvenu.

Merci encore et bonne journée!

Répondre à sebtroma44

14

cpascou, le jeudi 24 avril 2008 à 15:24:48

En réponseà votre email, je prends le cas du premier appartement que j'ai acheté (Coût total du crédit : 51 160 € empruntés sur 20 ans)

Crédit: 4620 € / an
.Loyers: 370 €
.Charges (locataire): 10 €
.TEOM: 5 €

Débit: 4355.84 €
.Mensualité : 314.08 €
.ADI: 10.74 € (baisse chaque année)
.Assurance PNO: 9 €
.Appel de charges (proprietaire): 260 € (pas de syndic et une ampoule ds partie commune branchée sur le compteur du locataire mais eau froide collective)
.Taxe foncière : 350 € / an

Soit un effort d'épargne de 4.16 €.

L'opération s'autofinance en totalité mais dès qu'il ya des petits travaux, c'est moi qui les règle. A savoir que j'ai 227 millième donc cela reste peu important.
Il fat toujours vérifier trois choses lors de ce genre d'achat : toiture, ravalement et parties communes.

Voilà, si j'ai pu vous aider un peu.
Cordialement.
Pasca

Répondre à cpascou

19

jokyler, le jeudi 24 avril 2008 à 17:24:34

Bonjour

Je viens de lire les posts précèdents sur l'acquisisition d'un immeuble et ça m'intéresse fortement. Je suis dans le même cas que vous.

Je dispose aussi de deux appartements T2 à Bordeaux et j'aimerais investir dans un immeuble... pour revendre lot par lot par la suite.

Quelle est la meilleure procédure ? le meilleur statut ? Je ne gagne pas des milles non plus....

Dans l'attente de votre éclaircissement

Cordialement

Joel FERNANDES
joelfernandes@free.fr

Répondre à jokyler

15

cpascou, le jeudi 24 avril 2008 à 15:28:39

J'ai oublié une chose : pour améliorer l'autofiancement, l'idéal est un appartement dans une petite copropriété sans ascenseur ni syndic professionnel, cela vous permet de faire de grosses économies sur les charges non récupérables sur le locataire.

Répondre à cpascou

20

jokyler, le jeudi 24 avril 2008 à 17:27:55

Que me conseillez vous en assurance PNO ?

La meilleure que j'ai trouvé en rapport qualité/prix me semble celle de NETASSUR -> 60 EUR pour un T2 basique. (37 m²)

Répondre à jokyler

25

micb78, le mercredi 11 juin 2008 à 20:56:36

Bonsoir,
Je me permets de lire et de vous poser quelques petites questions, dans le cadre d'un achat il existe le systeme de sci marchand de biens avec une fiscalité sur tva et plue value, mais faut il malgrès tout que l'un des associés soit obligatoirement enregitré en tant que marchand de biens afin d'avoir une assurance decennal et trentenaire pour la revente? quel est exactement le fonctionnement de la legislation concernant cette fameuse assurance trentenaire? une sci marchand de biens avec plusieurs associés peut elle acheter et revendre sans avoir un associé avec une carte de marchand de biens? et dans ce cas comment fonctionne cette assurance trentenaire?
Merci d'avance pour votre réponse.
Micb78

Répondre à micb78

49

cob40, le mardi 20 janvier 2009 à 20:37:09

Bjr

vos mail ont retenus mon attention
Pourrions nous rentrer en contact

merci

Répondre à cob40

50

arnaud79, le mercredi 21 janvier 2009 à 07:56:21

Bonjour

Ci-après mes coordonnées :

06 99 25 24 44
adresse mail : espritfrance@aol.com

N'hésitez pas à me contacter

Cordialement

A. Dessens

Répondre à arnaud79

4

Sebtroma44, le samedi 23 février 2008 à 20:36:50

Merci Cspascou et Scirbeone pour vos reponses, je retse a l'ecoute du moindre conseil.

Deux petites questions me viennent:

Les banques sont elles frileuses s'il s'agit d'un premier achat...en personnes physique?

Quel conseil pour commencer au tout debut, aut il creer une sci, une sarl... et dans quel but?

Encore merci pour vos reponses.

Répondre à Sebtroma44

5

padrino, le lundi 10 mars 2008 à 19:30:50

Slt, si je comprends bien, il est possible d'acquerir un immeuble sans apport et sans revenus conséquents?

En fait je souahite acheter un immeuble pour faire acquerir un patrimoine et assurer mes vieux jours

Répondre à padrino

6

cpascou, le lundi 10 mars 2008 à 21:50:01

Oui absolument.
Le but d'un investissement locatif est que l'achat soit réglé sur le long terme par vos locataires.
Afin de faire leur calcul (et cela dépend des banquiers), la banque prend en compte le loyer normallement perçu par l'appartement acheté lequel est ajouté à vos revenus salariés. Une fois cette opération effectuée, ils calculent votre taux d'endettement. Certaine fois, c'est un taux d'investissement qu'ils calculent et non un taux d'endettement.
Voilà.
Bonne soirée.

Répondre à cpascou

8

Jojolegros, le mardi 8 avril 2008 à 17:10:44

Bonjour,

Moi aussi je m'interesse depuis peu a l'achat location d'appartements... Je debute tout juste et c'est peut etre pour cela que je ne comprend pas tous les termes que vous utilisez :

Crédit:
.Loyers (ca je comprends)
.Charges (locataire) (ca aussi)
.TEOM (ca pas du tout.. a quoi cela correspond t il ? C'est le locataire qui paye cela ?)

Débit:
.Mensualité (oki)
.ADI (qu'est ce que c'est et a quoi cela sert il ?)
.Assurance PNO (est ce que quelqu'un peut donner une estimation des couts pour un appartement type 2 par exemple)
.Appel de charges (proprietaire) (est ce que sont les charges electricite, eau, gaz ?)
.Taxe foncière (doit t on l'inserée dans les charges du locataire ?)

Si quelqu'un a, ou peut imaginer, un exemple des entrée et sortie d'argent avec les données ci-dessus je serais assez interessé... cela me donnerai une idée plus realiste de ce que coute reellement d'acheter et louer un appartement.

Merci d'avance,

Johann.

Répondre à Jojolegros

16

cpascou, le jeudi 24 avril 2008 à 15:40:53
  • +1

En réponse à votre email : voici les infos demandées :

Crédit:
TEOM (ca pas du tout.. a quoi cela correspond t il ? C'est le locataire qui paye cela ?) = Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (cela apparaît sur le foncier du propriétaire et est récupérable sur le locataire en totalité)

Débit:
.ADI (qu'est ce que c'est et a quoi cela sert il ?) : assurance décés invalidité (assurance de crédit)
.Assurance PNO (est ce que quelqu'un peut donner une estimation des couts pour un appartement type 2 par exemple) : c'est 8/9 € pour un F1 meublé donc pour un f2 vide, il faut compter environ 13 €.
.Appel de charges (proprietaire) (est ce que sont les charges electricite, eau, gaz ?) : tout dépend de la coprorpiété : il y a forcément la minuterie et la femme de ménage s'il y en a une ainsi que l'eau utilisée pour le ménage. Après, cela dépend des postes qui sont collectifs : eau froide, production eau chaude, consomaation d'eau chaude, chauffage .... Tout cela est récupérable sur le locataire. Les seuls points non récupérables sont les sommes afférentes au syndic et certains travaux de copropriété et actions.
.Taxe foncière (doit t on l'inserée dans les charges du locataire ?) : non récupréable sur lelocataire.

Si quelqu'un a, ou peut imaginer, un exemple des entrée et sortie d'argent avec les données ci-dessus je serais assez interessé... cela me donnerai une idée plus realiste de ce que coute reellement d'acheter et louer un appartement : j'ai donné un exemple plus haut.

Cordialement.

Pasca

Répondre à cpascou

42

invest, le jeudi 30 octobre 2008 à 01:23:54

Bonjour,

lire tous ces échanges est vraiment très intéressant.
j'aurai plusieurs questions. nous souhaitons investir dans l'achat d'un immeuble de rapport ou murs commerciaux, quels seraient vos conseils? qui sont les interlocuteurs à contacter & comment commencer les recherches pour faire ce placement au + tot?

merci par avance pour vos conseils avisés,

Répondre à invest

9

zabou, le mardi 15 avril 2008 à 16:38:55

Bonjour
Je possède un immeuble en nom propre(pas de société ,ni de sci,pas de loi de robien ou autre)composé de:
16 appartemets qui me rapporte par mois net 9600€ net tout est loué,cpar une agence c'est neuf d'il y a 2 ans,je souhaite le vendre maintenat ou d'ici 4 ans,à qui me conseillez vous de m'adresser pour la vente de l'immeuble?
Selon votre calcul savant combien puis je en demander??
Merci
CDLT

Répondre à zabou

10

clintrep, le mercredi 16 avril 2008 à 13:27:52

Bonjour zabou, je suis investisseur, j'examine tout immeuble proposé à 10,5% (soit dans votre cas: 1 100 000 euros).

Répondre à clintrep

11

zabou, le mercredi 16 avril 2008 à 19:14:24

Bonjour
merci pour votre réponse ,mais j'ai oublié de préciser ,les appartements sont des pavillons,13 T3 avec jardin,2 T2 avec jardin et un T4 avec jardin,c'est un petit ensemble pavillonaire ,style résidence privée ,le cos vient de passer à 0,40 vous pouvez doubler la surface en batiment,voila vous en savez un peu plus...car 1100000 e me parait un peu maigre...
Je ne sais pas ou vous etes moi je suis en Aquitaine,gironde plus précisément.L'ensemble est arboré et trés sympatique.
J'attends votre réponse
CDLT

Répondre à zabou

12

clintrep, le lundi 21 avril 2008 à 15:41:57

Pour Zabou: excusez le retard de ma réponse. Effectivement, au vu des précisions que vous apportez, le montant serait un peu faible... pour un tel ensemble vide de tout locataire, vendable à la découpe. Si tout est loué, mis à part le surplus de valeur afférent au COS, ça ne vaut que ce que ça rapporte, et un gros ensemble immobilier rapporte non seulement des loyers, mais aussi énormément de soucis (un mot grossier serait plus approprié - mais peut-être le savez vous déjà vous même).
Si vous voulez que nous approfondissions, merci de sortir du forum et de me laisser un message sur clintrep@yahoo.fr.
Cordialement,
MF

Répondre à clintrep

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elvy, le jeudi 19 mars 2009 à 15:24:08

Bonjour,
j'ais un immeuble avec 3 appts et un local commercial qui me rapporte 19 320 euros nets a l'annee, je voudrais m'en separer a combien estimez vous ce bien?

Répondre à elvy

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chris, le jeudi 19 mars 2009 à 15:51:32

Cela dépend de l'état du bien (à refaire, refait à neuf, rénové) de sa situation, de la pression locative ainsi que des prix pratiqués dans la région.

La rentabilité brute qui sert d'indicateur pourrait ainsi varier de 7 % à 10 %, vous devriez affiner en comparant avec des biens similaires au votre : 7 % brut ==> 276000 10 % brut ==> 214000

En clair à 2140.000 votre bien serait une super affaire mais s'il est situé dans une toute petite ville de province ou on trouve déjà beaucoup de biens en attente de location, ce n'est aps exceptionnel.

A 276.000 vous auriez du mal à le vendre, sauf peut-être en région parisienne (grande couronne) ou là vous pourriez vous permettre de proposer un taux de 7 voire 6,5 , montant le prix à 300.000.

Même si cette rentabilité n'intègre pas tous les coûts pour l'acheteur (frais de notaire, taxe foncière, assurance, frais de gestion et assurance impayé) elle sert d'indicateur pour le professionnel qui a en général un objectif de rentabililté.

Ces exemple ne sont qu'une illustration du raisonnement que vous devez avoir pour déterminer le prix

Répondre à chris

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ELVY, le jeudi 19 mars 2009 à 16:32:48

Mon immeuble a été rénové en 2001, et en 8 ans de location il y a des travaux a refaire les 3 appts et le local sont actuellement loués l'immeuble est situé a 90 km de paris dans un agreable petit village de 4000 hbts entre l'eure et l'eure et loir.

Répondre à ELVY

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chris, le jeudi 19 mars 2009 à 16:53:04

Honnêtement sans voir le bien, se faire une idée de l'emplacement et voir l'ampleur des travaux de rafraichissement, il ne serait pas sérieux de vous donner une estimation plus précise que cette fourchette de 210 - 280 kE, qui n'est pas suffisamment précise pour que vous soyez dans le prix du marché. Il vous faudrait voir plusieurs agents immobiliers connaissant l'immeuble de rapport et votre région afin de leur faire estimer le bien.

je suis particulier mais votre immeuble serait susceptible de m'intéresser s'il n'est pas trop loin de chez moi car je pourrais investir dans les mois qui viennent, si vous avez un dossier (photos, situation) cela m'intéresserait de le voir contact par mail à zilina@free.fr

Répondre à chris

58

elsoufi95, le dimanche 22 mars 2009 à 14:49:48

Bonjour,

Je suis a la recherche d'un investissement dans les prochains mois,et votre bien immobilier pourrait m'intérésser.
Je souhaiterais avoir plus d' informations concernant ce bien (Localisation,Charges,Etat,travaux a prévoir,libre ou loué....) et aussi avoir quelques photos.

merci d'avance.

Répondre à elsoufi95

60

FANIE, le dimanche 22 mars 2009 à 16:01:01
  • +2

Immeuble sur 4 niveaux , sous sol f 3,au premier un f3 , au deuxieme un f2et un f3 duplex interieur entirement rénové .Terrain 400m²,220m² habitable plus dépendance de 24m² a rénové .Rentabilité possibilte 36000 euros par ans ,taxe foncière 1100 euros, 3 appartements loués . Sur la commune de vaujours 93410 limite 77 villeparisis.

Répondre à FANIE

66

xilef, le samedi 11 avril 2009 à 00:20:51

Bonjour
Votre bien est il tjs d'actualité car je suis à la recherche d'un immeuble de 3 ou 4 appartements dans le 93 ou 77 et suis joignable à l'adresse email suivante : desmerveil@free.fr
Merci

Répondre à xilef

70

 bar, le mardi 16 juin 2009 à 21:47:46

Bonjour, excuser moi de rentrer dans la conversation. je suis une personne qui va investir pour la première fois , donc je suis un peut retissant.
je suis sur une affaire du genre.
c.a.d un immeuble avec 4 f1 bis et un local commercial qui rapporte 16000 euro par an.
le vendeur en veut 140.000( bien sur sans notaire).
tout les travaux on était refais il y a environ 3 a 5 ans. a priorie il n'y aurait rien a refaire .
pourriez vous me consseiler. merci

Répondre à bar

23

nico9, le vendredi 30 mai 2008 à 23:47:45

Bonsoir,
j'ai bien pris connaissance de votre message et suis fortement intéressé par votre bien immobilier.
je fais de la promotion immo par le biais de ma société ainsi que du locatif. je souhaite vous faire une proposition.
contacter moi par mail.
dans l'attente de vos nouvelles je vous présente mes sincères salutations.

Répondre à nico9

37

victoria03, le lundi 22 septembre 2008 à 15:19:04

Bonjour,

Nous sommes mon épouse et moi propriétaires d'un immeuble de rapport ancien constitué de quinze appartements (du studio au type 3) le ca annuel brut(bilans) est de 70 k€ sur les trois dernières années mais sur une période de 7 Mois (ville thermale). Le CA peut être augmenté de 25 à 30% en travaillant les locations hors période de cure.
Nous souhaiterions à terme vendre ce bien sur une base de 700 k€.
Cela pourrait-il vous interresser et quel serait votre base de proposition pour une éventuelle négociation.

Dans l'attente de vous lire.

Salutations cordiales.

Répondre à victoria03

38

fab2a, le mardi 30 septembre 2008 à 10:29:17

Bonjour, pouvez vous me contacter au sujet de la vente de votre immeuble car je suis interressé.
06 13 63 70 96

merci

Répondre à fab2a

39

VICTORIA03, le mercredi 1 octobre 2008 à 10:26:57

http://www.bristol-neris.com/


Bonjour,

Suite à votre message voici dans un premier temps le lien de notre site internet sur lequel vous pourrez découvrir notre immeuble situé à Néris les Bains. (03310)
Si après avoir découvert le bien vous semblez toujours interressé, vous pourrez nous contacter par mail à l'adresse suivante :

pascal.ch@wanadoo.fr

ou nous contacter téléphoniquement au 06 82 94 00 97.


Bien à vous

Pascal CHICOIS

Répondre à VICTORIA03

41

arn79, le mercredi 15 octobre 2008 à 17:32:20

Bonjour

Je suis propriétaire de 2 immeubles, un immeuble comprenant 6 T1 et un immeuble comprenant 1 T2 et 8 T1.
Je les vends pour ceux que cela intéressent. Voici quelques informations utiles :

- Ces 2 immeubles se trouvent à Niort (Deux-Sèvres)

Immeuble 1

Les loyers sont les suivants :

1 T2 à 380 euros/mois
7 T1 à 300 euros/mois
1 T1 à 270 euros/mois
----------------------------
Total 2750 euros/mois

Charges :

Taxes foncières : 2503 euros/an
Eau : 1200 euros/an
EDF : 58 euros/an

Le prix de vente est de 305.000 euros

Pour cet immeuble, j'ai déjà un acheteur potentiel

Immeuble 2

1 T1 à 300 euros/mois
2 T1 à 290 euros/mois
2 T1 à 280 euros/mois - ces loyers peuvent être mis à 290 euros
1 T1 à 244 euros/mois - ce loyer peut être augmenté également à 290 euros
-------------------------
Total 1684 euros/mois pouvant aller à 1750 euros

Charges :

Taxes foncières : 1400 euros/an
Eau : 933 euros/an
EDF : 74 euros/an

Le prix de vente est de 205.00 euros

Si vous souhaitez plus de renseignements, vous pouvez me contacter à l'adress suivante : espritfrance@aol.com

Répondre à arn79

44

SMILY, le mardi 9 décembre 2008 à 22:12:03

BON jour, JE VIEND DE PRENDRE CONNAISSENCE DE VOS ANNONCES IMMO ,je souhaiterais des renseignements sur l'etat du 2 immeuble a 205000 euros vous pouvez me contacter au 0612992010 merci

Répondre à SMILY

45

LALOU, le vendredi 12 décembre 2008 à 09:05:59

Je suis propriétaire d'un immeubles, comprenant 3 T2 de 50 m2 et d'un local commerciale de 47 m2
Je vends pour ceux que cela intéressent. Rapport annuel 20640 €

L'immeuble se trouvent dans le centre ville à Niort (Deux-Sèvres)

Le prix de vente est de 200 000 euros

Tel : 06 84 67 58 53

Répondre à LALOU

53

FANIE, le mardi 3 mars 2009 à 15:52:41

Bonjours, je me permet de vous ecrire car vous ete interressé par un immeuble, le mien est a vendre ,2 F3 dont un duplex ET UN F2 ,F3 en sous sol ,250M² habitable sur 450M² de terrain a vaujours en region parisienne . si vous ete interresse contacter moi par mail merci.

Répondre à FANIE

59

elsoufi95, le dimanche 22 mars 2009 à 15:07:29

Bonjour,

je vient de prendre connaissance de votre annonce et cela pourait m'intérésser.

Pourrai-je recevoire des photos ainsi que des informations concernant votre bien (taxe foncier,état,libre ou loué...).

merci d' avance.

Répondre à elsoufi95

61

FANIE, le dimanche 22 mars 2009 à 16:05:38

Pourriez vous m' envoyez votre mail pour vous envoyez quelque photos merci .

Répondre à FANIE

62

elsoufi95, le dimanche 22 mars 2009 à 16:13:40

Bonjour,

J'ai bien recu vos informations pr votre bien,mais pas de photos.
Ci possible,cela me donnerai une idée du produit.

Merci

Répondre à elsoufi95

63

FANIE, le dimanche 22 mars 2009 à 16:24:23

Je ne peut pas inseré de photos envoyé moi votre mail merci.

Répondre à FANIE

64

elsoufi95, le dimanche 22 mars 2009 à 16:32:53

Salut,
voici mon mail elsoufi95@hotmail.fr,pour vous puissez m'envoyer des photos.

merci.

Répondre à elsoufi95

65

Alex, le samedi 28 mars 2009 à 10:23:56

Bonjour,

Je viens de prendre connaissance de votre annonce et cela pourait probablement m'intérésser.

Pourrai-je recevoir quelques photos ainsi que des informations concernant votre bien (loyers perçus, taxe foncier,état libre ou loué...).

Merci d' avance.

Alex.

Répondre à Alex

18

Chamborant, le jeudi 24 avril 2008 à 17:12:21

Bine envoyé, Cpascou.
Ce genre de message attrape-gogos comme le votre, A.L., fleurissent partout ;
Mais si on les croyait, les cadres sup devraient d'urgence laisser tomber leur boulot pour se précipiter sur ces petits travaux d'étudiant, 8 h par semaine, payés 5 fois le SMIC, et plus si affinités...

Répondre à Chamborant

24

jean267, le lundi 9 juin 2008 à 16:01:36

Bonjour,
Je me pose une question relative à mon activité de marchand de biens.
Que se passe t il si j'achéte un appartement et si je le conserve pendant 4 ans avec un locataire? Comment sont compatbilisé dans ce cas les loyers (en recttes?), et les remboursements d'emprunt (en charges?).

Répondre à jean267

26

azyetjo, le mercredi 18 juin 2008 à 09:14:51

Bonjour,

Actuellement propriétaire d'un T de 40m² avec balcon et garage dans une résidence, je souhaite acheter une maison avec mon compagnon.
Officiellement ce T est ma résidence principale.
Je l'ai mis en vente il y a un peu plus de 6 mois, et toujours pas vendu!
Je ne sais pas si je dois persister a le vendre ou le mettre en location.
J'en demande 110 000€ net vendeur, il est entièrement refait mais les charges sont un peu élevées (environ 140€ par mois mais eau chaude et froide ainsi que le chauffage inclus dedans)
Je n'ai plus de credit sur ce logement.

Afin de realiser notre future accession que me conseillez vous? le vendre ou le louer?

A tous, par avance merci de vos réponses.

Répondre à azyetjo

68

Tabesse, le samedi 23 mai 2009 à 09:36:50

Personnellement j'ai 2 immeubles et 11 locataires
Avec le peu d'informations que vous donnez difficile d'être certain de la répons
Combien peut se louer votre bien?
Es-t'il bien situé
Etes vous garanti sur loyers impayés et dég^ts éventuels en cas de location?
Néanmoins puisqu'il est payé
A votre place je garderais mon immeuble que je louerais
Obligatoirement lorsque vous irez voir votre banquier pour votre nouvel achat vous pourrez lui dire
1 j'ai un capital qui ne se dévalue pas avec le temps (Quoique!!! on vient d'avoir l'exception qui confirme la règle mais ça va passer)
2 j'ai un revenu locatif supplémentaire à mes autres rentrées
... d'où un rapport entre recettes et mensualité de votre futur emprunt nettement meilleur
MAIS si votre vente couvre votre achat (NE JAMAIS PRENDRE DE CREDIT RELAIS)
vous devenez proprio sans risques importants
.... mais votre capital immobilier est deux fois moins important que dans le premier cas
Or mon idée c'est que si on a plusieurs biens immobiliers c'est mieux qu'un seul
En revanche si votre location n'est pas très rentable il faut vendre où ce n'est pas rentable et acheter où le rapport est meilleur (en cas d'achat : IMPERATIF , Gros œuvre bon état, luminosité, bien situé mais calme, etc.)
//
si vous avez des chiffres détaillés plus précis sur l'ensemble de votre projet je peux vous donner mon idée en fonction de mon expérience (j'ai acheté mon premier immeuble en 1986 , depuis j'ai fait une quinzaine d'opérations achat vente avec SCI)
Cordialement

Répondre à Tabesse

27

rebus03, le mercredi 2 juillet 2008 à 11:58:09

Bonjour à tous,

Nous sommes avec mon épouse et par le biais d'une SARL dont nous détenons l'ensemble de parts, propriètaires d'un immeuble de rapport de 15 appartements anciens entièrement équipés du studio au type 3 ( dans une ville thermale).
Un CA de 70 000 € est réalisée chaque année sur une période de 7 Mois sur cette activité.
Nous envisageons à moyenne échéance de vendre cet immeuble.
Quelqu'un ici aurait-il la possibilité de nous informer de l'évaluation que nous pouvons envisager sur ce bien??


merci de vos réponses.

Répondre à rebus03

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Souria KAHOUL, le mardi 8 juillet 2008 à 12:19:43

Bonjour,
Voici le type d'investissement idéal.....
AV A FAYMOREAU 4 MAISONS EN PIERREavec jardin : 1/4 d'h de Fontenay le Comte - 10 km de la Chataigneraie - proche Coulonges sur l'Autize ou St Hilaire des Loges-Maillezais
Pour amoureux de la nature et des grandes balades aimant enfiler les bottes et partir pour des heures de marche, pêcheurs avec étang de pêche et rivière à proximité, vous habiterez dans une ancienne maison de coron. Faymoreau à réouvert ses mines à la visite (site touristique). Ce village est classé, très agréable à vivre pour personne aimant se retirer des grandes villes. Ecole à 5mn à pieds derrière la maison et cars pour les collèges.
soit :
1 maison T2 .1 gde piece cuisine/salon 1ch avec douche lavabo et wc à l'étage pré de l'autre côté rte 30 000€ 241€/mois avec un prêt sur 15 ans-

1 maison T3.1salon 2 autres pièces douche lavabo- wc 3ch à l'étage cave jardin + pré 60 000€ soit 282€/mois avec un prêt sur 15 ans-

1 maison T4 1 cuisine 1 salon RDC / 3ch Sd'eau wc à l'étage cave jardin +pré de l'autre côté rte 55 000€ soit 441€/mois sur 15 ans-

1 maison salon cuisine dégagt salle d'eau et wc - débarras 2 chambres à l'étage jardin +pré 50 000€ soit 401€/mois avec un prêt sur 15 ans

soit 2 maisons 90 000 € soit 609€/mois sur 20 ans

LES 4 MAISONS 180 000€ soit 1217€/mois sur 20 ans


www.voirenligne.com/4809

Répondre à Souria KAHOUL

29

ABDEL08, le dimanche 27 juillet 2008 à 00:42:09

Il faut acheter les saisie de l'etat qui vende c'est bien obligatoirement au maximum 10% de moin que le marche sinon il

faut construire et faire louer mais cela est plusimple de faire ceci avec des maison car c'est plus facile a gere meme si

cela ne raporte moins mais cela reste sure !!!!

Répondre à ABDEL08

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ZAY, le mardi 12 août 2008 à 00:24:11

Bonsoir,


Je suis bien contente de me retrouver ici, échanger entre intéressée s'avère toujours bénéfique.

Je souhaite gagner en investissant dans l immobilier.
J ai réalisé une premiere opération en début d'année et m âprete à en ralisé une autre mais un calcul rapide ce soir m'inquiete:

mon Achat studio N1
loyer> 285€ net x12}3420€ - (impot 11%/376€)=3044€ - taxe fonciere estimation 320€=2724€ - ( frais de syndic, charge syndic 1500etc +marge sécurité).=1000€ net + 360€ de charges percues=
- Pas de pret en cours sur ce bien .
- Donc en 3 ans ce bien permet de mettre 4080€ sur un compte de côté. mais il faut deduire les travaux et je dois faire la fenêtre et tout l elec soit prêt de 300€ alors j ai bien l impression que bénéfice 0 ou alors je calcul mal!!


Pour le second :
24200€ prix d achat négocié +5000€ de travaux grd maximum >> mise en location meublée à 380HC.
Mais je ne sais plus si c'est rentable!! Il faut dire que les frais de l autre syndic sont exorbitant.

Actuellement Je vise maintenant les studio TOUT PETIT PRIX , env 20 m2; anciens, nécessitant des travaux de déco qui mettront l appart en valeur et que l ancien propriétaire n a pas su exploiter. Je pense que bien décoré n importe quel appart se loue.

QUESTION 1:
Je me demande s il est plus rentable de viser
- l investissement locatif pur
- IL pour mise en location meublée
- L'achat revente

QUESTION 2:
Comment calculer la rentabilité d un achat revente?
Est ce comme ça?==> prix de revente - prix d achat + FDN + travaux - taxe sur la plus value= bénéfice net déjà imposé??
Y a t il d autre élément à prendre en compte et quelle est la part que prend l"état? Une fois taxée , cette somme est à moi nette? MERCI D AVANCE

QUESTION 3:
Pour gagner rapidement , laquelle choisir?
L'achat revente me parait pas mal en mettant la main à la patte un maximum pour les travaux. Qu'en pensez vous?


INFO:
==>J ai acheté ce livre " comment je suis devenu rentiere en 4 ans" il est pas mal mais manque bcp d éléments, notamment chiffrés.
==>Je travaille dans le crédit immobilier (courtage) je suis calée donc ssi je peux vous aider, n hésitez pas.

A bientôt,

Zay

Répondre à ZAY

31

al0054, le dimanche 24 août 2008 à 11:25:09

Bonjour,

tout d'abord je vous remercie pour les informations que vous avez apportez, je souhaite investir dans l'immobilier locatif et je me pose énormément de questions, pour le moment je m'informe. serait t'il possible d'avoir votre adresse mail s'il vous plait pour pouvoir dialoguer plus facilement avec vous, car je suis très souvent en déplacement et j'aurais aussi surement besoin de vos conseils de courtier si cela ne vous dérange pas a court terme (grand maximum 6 mois car je retourne en déplacement pendant 4 mois à compter de mi-septembre) je vous en remercie par avance.

Cordialement. alain

Répondre à al0054

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al0054, le dimanche 24 août 2008 à 11:48:27

Bonjour,

Je souhaiterais si possible obtenir un contact avec zay et cpascal voici mon mail al0054@hotmail.com
en les remerciant par avance. alain.

Répondre à al0054

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samantha, le lundi 25 août 2008 à 17:59:05

Bonjour

mon comagnon et moi souhaitons acheter une vielle ferme a renover mais nous ne savons pas quel types de question pratique a poser au vendeur .
que faire ?

MERCI
samantha

Répondre à samantha

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al0054, le mardi 26 août 2008 à 10:10:17

Bonour,

Un petit tuyau, ne jamais trop se fier au vendeur car on ne le connait pas, faire venir des connaissances si possible qui connaisse un peu le milieu car sur le coup de coeur on peu laisser passer des petits details insignifiant qui peuvent s'averer source d'ennuie pour l'avenir et dernier conseil: bien regarder l'etat de la toiture, des murs exterieur et des fenetres afin de ne pas surestimer le prix. Bonne chance

Répondre à al0054

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adesaint, le dimanche 14 septembre 2008 à 09:49:44

Bonjour
si vous ne voulez pas prendre de risque moi je peux vous trouver un Investissement écologique
panneaux solaires photovoltaïques
avec un rendement moyen de 8% annuel garanti 20 ans

(contrat sans intermédiaire avec EDF rachat du KW a 0,57 cts) vous n'avez pas besoin de toit personnel c'est nous nous qui les selectionnons
venez visiter mon site vous aurez plus d'explications
Cordialement

http://cpc-investissement-solaire.vpweb.fr/

Répondre à adesaint

36

nemeara, le mardi 16 septembre 2008 à 09:55:18

Bonjour à tous
J'envisage d'acheter un petit immeuble à rénover dans le but de préparer ma retraite.
Actuellement j'ai un emploi à temps partiel qui me rapporte 400 euros par mois et je perçois un revenu locatif de 530 euros nets. Je n'ai aucun emprunt à rembourser. Cet appartement que je possède est estimé environ à 160 000 euros.
Pour arriver à rénover l'immeuble que je souhaite acheter,je peux donner un apport personnel et j'ai besoin d'un prêt bancaire de 87 000 euros.
Au vu de ces éléments, pensez-vous qu'une banque serait susceptible de m'accorder ce prêt ?
L'ensemble des loyers représentent 1800 euros mensuels brut.
Merci à toute personne qui me répondra, bonne journée.
nemeara

Répondre à nemeara
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