Investissement immeuble de rapport anciens

En matière de rentabilité locative, comme en matière de rentabilité tout court, il n'y a pas d'idéal à priori. L'idéal, en fait, c'est ce qui répond aux objectifs que vous vous fixez, et seulement les vôtres. Ne pas avoir d'idéal, c'est donc ne pas avoir d'objectifs, du moins suffisamment précis oun affirmés. Dès lors, le nombre de paramètres en jeu sur le marché immobilier est tel qu'il est très difficile, voire impossible de donner une réponse unique. Par exemple, un investisseur institutionnel ne recherchera pas du tout la même rentabilité que vous, particulier. Le mieux, en la matière est encore de s'inspirer de ce qui se passe sur votre marché localement et demander une étude à des banques ou organismes spécialisés.Par exemple, le même immeuble de rapport peut être estimé très différemment, selon qu'il est destiné à être vendu ou revendu (donc acheté par vous aujourd'hui et peut-être revendu par vous demain) à un investisseur en bloc ou en lots, le nombre des investisseurs et leurs exigences n'étant pas alors du tout les mêmes. Pour un immeuble de 10 lots on peut avoir 100 acquéreurs à 100.0000 euros le lot et seulement 3 ou 4 pour la totalité qui pourra être vendue à 700.000 euros. a titre indicatif d'une estimation de rentabilité nette très récente d'un immeuble de 5 lots à 7% établie par une banque nationale très impliquée dans l'immobilier privé. La formule qui a été appliquée est en fait : (loyers annuels nets x 100/taux de rentabilté souhaité)-frais de notaire.
Quant à la bonne affaire , je pense qu'il y en a à tout moment, que le marche soit déprimé ou euphorique (sinon il ne se vendrait plus rien en ce moment, n'est-ce-pas !) Mais là encore, la bonne affaire pour vous, dépend de vos critères à vous et d'eux seuls. En fait, c'est comme le marché aux fruits : on regarde d'abord ce que l'on a dans son porte-monnaie (ou comme possibilité d'emprunt) et ce que l'on voudrait acheter, que ce soit pour se faire plaisir ou pour gagner de l'argent ou... les deux ! Ensuite seulement, on regarde sur le marché s'il existe des produits qui répondent à notre attente, nos exigences et nos possibilités. A partir de là, sachant que l'on a obtenu ce que l'on avait décidé d'avoir, comment pourrait-on être déçu ? A côté de cela, les écarts entre financements, (taux, durée, méthodes, etc...) évidemment existent, ne sont souvent rien en rapport aux possibles mouvements du marché, personne ne sachant en fait ce qui peut se passer sur 20 u 30 ans, qui est la durée raisonnable de tout projet immobilier d'ordre privé.

Désolé de ne pouvoir être plus précis mais vos questions étaient très générales aussi n'est-ce-pas ?

Merci pour cette reponse. En effet c'est assez flou dans ma tete pour le moment... Je ne sais pas si vous êtes un professionel du metier ou pas mais en tout cas vous semblez bien maitriser le sujet. A la lecture de plusieurs articles sur le metier de marchand de bien (MDB) il s'avere que je m'interresse effectivement de plus en plus a cette activité... mais je me pose une question, cette activité (par les temps qui courent..) n'est elle pas risqué lorsque l'on est dans mon cas (cad sur le point de se lancer...!) ??? ne faut il mieux pas attendre puique tout annnonce que le marché de l'immobilier s'effoufle... mais si je suis conscient que ''la bonne affaire'' n'attend pas la marché!!

En ce qui concerne l'administratif, vaut t'il mieux de se declarer drectemnt en MDB ou non? quels soont les couts liés a cette declaration et les risques (impots...) ???

Si j'ai bien compris votre raisonement concernant le calcul de rentabilité: si je vois un appartement en location à 300 euros mensuel net et que je souhaite une rentabilité de 10% alors le prix ideal de mon aquisition (hyp: frais de notaire= 7%) est alors de :

(300 x 12 x 100 ) / 10% = 36 000 euros - 2520 de Fr. de Not soit 33 480 euros

Mon calcul est il exact?

Dans ce cas que faire des taxe fonciere? assurances? sont ellles deja ponderées dans le loyers nets???

Quel conseil pour commencer me donneriez vous? faire le test avec petit bien? ...dans ce cas cela vaut il la peine de s'enregistrer en tant que MDB des le debut?

Merci de votre reponse, je suis tres attentif à vos conseils et vos experiences.

Je me permets de m'initier dans votre conversation car je suis dans le même cas que vous mais j'ai l'avantage de travailler dans l'immobilier.
Vous vous posez des questions sur l'activité de marchand de biens.Je pense que vous vous êtes renseigné mais l'objectif est d'abord de savoir si vous voulez faire de l'argent sur le court terme ou alors sur le long terme avec la constitution d'un véritable patrimoine.
Si vous êtes dans le premier cas, l'acticité de marchand de biens vous correspond. En effet, cette activité permet l'achat de lots afin de les revendre, souvent une fois des modifications effectuées, ou alors l'achat d'un immeuble que vous revendez par lots. Vous avez quatre ans pour revendre les lots achetés.
Si par contre vous souhaitez vous assurez un patrimoine et des revenus dans 15/20 ou 25 ans, l'investissement se fait de manière personnel ou en sci et vous les gérez ou les faites gérer pendant des années. Dans ce cas, le calcul est simple : en crédit : loyer + charges (en général, 2/3 des charges propriétaire) + TEOM (récupérable sur le locataire), en débit : mensualités crédit, assurance crédit, assurance PNO (propriétaire non occupant), appels de charges trimestriels X4 , foncier. Une fois la soustraction faite, vous ne devez pas être en négatif. Dans ce cas, votre appartement est payé par les différents locataires.

Personnellement, j'ai deux appartements que je gère, puisque je suis gestionnaire de biens dans la vie. Et en ce moment, je prépare l'acquisition d'un immeuble pour lequel je me suis posée la question de l'activité de MDB. Finallement, si la banque m'accorde le crédit, je le garde pour moi. Si par contre elle refuse, je créerai une société de MDB afin de l'acheter, de faire qq travaux et de revendre l'ensemble des lots un par un.

N'hésitez pas à me poser des question si besoin.

merci Cspascou et Scirbeone pour vos reponses, je retse a l'ecoute du moindre conseil.

Deux petites questions me viennent:

Les banques sont elles frileuses s'il s'agit d'un premier achat...en personnes physique?

Quel conseil pour commencer au tout debut, aut il creer une sci, une sarl... et dans quel but?

Encore merci pour vos reponses.

Slt, si je comprends bien, il est possible d'acquerir un immeuble sans apport et sans revenus conséquents?

En fait je souahite acheter un immeuble pour faire acquerir un patrimoine et assurer mes vieux jours

Bonjour,

Moi aussi je m'interesse depuis peu a l'achat location d'appartements... Je debute tout juste et c'est peut etre pour cela que je ne comprend pas tous les termes que vous utilisez :

Crédit:
.Loyers (ca je comprends)
.Charges (locataire) (ca aussi)
.TEOM (ca pas du tout.. a quoi cela correspond t il ? C'est le locataire qui paye cela ?)

Débit:
.Mensualité (oki)
.ADI (qu'est ce que c'est et a quoi cela sert il ?)
.Assurance PNO (est ce que quelqu'un peut donner une estimation des couts pour un appartement type 2 par exemple)
.Appel de charges (proprietaire) (est ce que sont les charges electricite, eau, gaz ?)
.Taxe foncière (doit t on l'inserée dans les charges du locataire ?)

Si quelqu'un a, ou peut imaginer, un exemple des entrée et sortie d'argent avec les données ci-dessus je serais assez interessé... cela me donnerai une idée plus realiste de ce que coute reellement d'acheter et louer un appartement.

Merci d'avance,

Johann.

bonjour
Je possède un immeuble en nom propre(pas de société ,ni de sci,pas de loi de robien ou autre)composé de:
16 appartemets qui me rapporte par mois net 9600€ net tout est loué,cpar une agence c'est neuf d'il y a 2 ans,je souhaite le vendre maintenat ou d'ici 4 ans,à qui me conseillez vous de m'adresser pour la vente de l'immeuble?
Selon votre calcul savant combien puis je en demander??
Merci
CDLT

Bine envoyé, Cpascou.
Ce genre de message attrape-gogos comme le votre, A.L., fleurissent partout ;
Mais si on les croyait, les cadres sup devraient d'urgence laisser tomber leur boulot pour se précipiter sur ces petits travaux d'étudiant, 8 h par semaine, payés 5 fois le SMIC, et plus si affinités...