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Révision loyer .... et de charges ..

Pupuce1964 4Messages postés mardi 26 février 2008Date d'inscription 3 mars 2008Dernière intervention - Dernière réponse le 4 nov. 2008 à 12:25
Bonjour,
Bonjour,
Nous sommes locataires depuis le 15 février 1996 et notre propriétaire a au fil des ans réévalué le loyer .
Au départ le loyer était de 3550francs, soit environs 541,19 Euros et une provision pour charges de 450 francs soit 68,60 euros.
Lors de la premiére augmentation (2002) de loyer, notre propriétaire à fixé le loyer à 635 euros ( sans ne faire mention de la provision pour charges et sans la réclamer à côté). Il a juste augmenté le montant total, sans respecter les délais légaux et sans nous donner de similitudes de loyers environnents. ( mais nous avons accepté)
Puis tous les ans il a réévalué ce montant suivant l'indice INSEE ( il a fallu lui expliquer tous les ans qu'il devait réévaluer en Février et non en Janvier ( date du bail) et lui envoyer tous les ans une petite lettre avec le tableau des indices pour qu'il prenne le bon, car chaque année il se trompait !!! grrr!!! )
Mais bon, on a payé chaque année les loyers réévalués en JANVIER..... ( et non en février)
En 2005 pour la premiére fois il nous demande la TEOM. Pas de soucis, on lui demande le justificatif et on paye.
En 2006, la même chose, en 2007 la même chose et là, petite nouveauté !!
On vient de recevoir de sa part une demande de paiement de charges d'un montant de 84 euros pour le premier trimestre .
Donc je résume, le 15 février 1996 signature du bail, loyer 541,19 et provision pour charges de 68,60 euros.
2002, loyer réévalué à 635 euros sans mention de provision pour charges ni réclamation d'aucune taxes ou charges.
2005 la réévaluation, où il faut encore lui spécifier qu'il s'est trompé d'indice ( grrr!!!) premiére demande de TEOM. 2006 idem
2007 la réévaluation, où il faut encore lui spécifier qu'il s'est trompé d'indice ( grrr!!!), TEOM en Novembre et petite nouveauté en Février, demande de provision de charges de 84 euros pour le 1er trimestre.
Question : qu'est devenue la provision pour charges au fils des ans de 68,60 euros qui est notifiée dans notre bail ? Est-elle récupérable sur les 5 derniéres années ou plus puisque le propriétaire n'a pas demandé de charges ? Peut-on demander un état des charges sur les 5 derniéres années ou plus afin de remettre tout au clair ?
Doit-on considérer qu'aujourd'hui notre loyer ne comporte plus de provisions pour charges puisqu'il est réévalué sur la somme totale ( loyer + provision ) ?
ou doit-on considérer que dans cette somme totale versée mensuellement au titre du loyer est incorporée la part de provision notée sur notre bail ?
Ayant jusqu'à ce jour étaient plus que conciliant, je sais que notre propriétaire à des droits ( et des devoirs aussi) que nous aussi et nous comptons bien faire valoir nos droits maintenant. Car, vu notre aptitude à être conciliant, chaque année ce propriétaire nous en demande de plus en plus, bien que nous lui fassions parvenir les factures des travaux que nous avons payés et qui lui incombaient ( changement d'évier et de robinetterie car l'ancien était vestuste et la plomberie avait des fuites... changement des systémes de chasse d'eau des 2 wc ... entretient de la chaudiére au gaz tous les ans en payant les piéces remplacées mêmes celle qu'il aurait du payer lui ...).
Bref aujourd'hui nous voulons bien ouvrir le porte monnaie, mais pas se faire plumer !!!!
Pupuce
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Voila je suis locataire au début de mon bail, je n'avais pas de provisions sur charges à payer puis 1 an àprès mon arrivé à la révisions sur mon loyer celles-ci font apparitions, mon propriétaire me demande de payer 15 Euros par mois. Est-ce dans son droit?
Depuis 1 an c'est passé mais celui-ci ne m'a toujours justifiés celles-ci. Doit-il le faire obligatoirement ? Et où puis-je trouver le texte e lois pour lui demander des comptes?

Merci d'avance pour vos réponses.
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Pas de réponse ???

Tant pis, on continuera à payer et à se faire plumer !!

bonne journée à tous

Pupuce
mataki- 6 avril 2008 à 18:29
Bonjour,

Moi aussi au détour d'une recherche, je tombe sur votre question.

Deux points importants:

- en ce qui concerne les charges, ne sont récupérables que celles fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (pour les réparations locatives, c'est le décret n° 87-712). Cette liste est exhaustive et limitative, autrement dit, ce qui n'y figure pas n'EST PAS récupérable.

Ne sont notamment pas récupérables (sauf éventuel revirement de jurisprudence, ce que j'ignore) les dépenses d'entretien de l'immeuble quand il est fait appel à un prestataire extérieur facturant au forfait (arrêt de la cour de cassation, 3e chambre civile, du 30 octobre 2002).

Vous trouverez également dans cet arrêt mention de l'article 1641 du Code général des impôts qui dispose que le calcul de la TOM revient au service fiscaux (le centre des impôts fonciers dont dépend votre immeuble) - et non au propriétaire, ce dernier devant vous communiquer que justificatif légal du montant de la TOM pour en obtenir remboursement.

À vous de comparer le décompte par nature des charge établi par le propriétaire et cette liste.

Si figurent des charges non récupérables, ce qui est souvent le cas..., vous pouvez contester le décompte et demander remboursement du trop perçu. En général, ça se termine devant la commission de conciliation (dans le meilleur des cas) et plus souvent devant le tribunal d'instance, pour une assignation en répétition de l'indû, procédure gratuite où vous n'avez pas besoin d'avocat (en revanche, Google est votre ami pour les indispensables recherches jurridiques !) et qui se prescrit désormais par 5 ans depuis l'entrée en vigueur le 20 janvier 2005 la loi de Cohésion sociale portant modification de l'article 2277 du Code civil.

Si vous payez des provisions sur charges mensuelles, la loi fait obligation au propriétaire de procéder à une régularisation annuelle. Le montant des acomptes doit être proportionnel aux dépenses récupérables.

Vous pouvez trouver sans peine sur Internet des infos complémentaires et vérifier les miennes (même s'il me semble ne pas avoir commis d'erreur, mais on ne sait jamais, je ne suis pas juriste, je parle juste d'expérience).

Bonne chance !

Cordialement. Mataki
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Bonjour,
au hasard d'une recherche d'infos...je tombe sur vos interrogations...
Pour essayer d'etre efficace, je vous conseillerai :
-d'abord de relire tous les éléments de votre contrat de location, notamment la partie concernant la régularisation annuelles des charges locatives, surtout si elles sont payées par provision.
(en effet, si c'est le cas, elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle et pour ce faire, le propriétaire doit tenir a votre disposition 30 jours avant la régul. l'ensemble des justificatifs permettant ladite régul....la et seulement la, si vous devez payer, vous rajoutez ce qui manquait en rapport avec les provisions déja versées....sinon c'est au propriétaire de vous rembourser le "trop percu de provisions"..ET SURTOUT pour l'année qui suit, il doit automatiquement régulariser le montant de la provision

-ensuite concernant l'augmentation de loyer annuelle, le proprio DOIT vous dire sur la base de quel indice (oui je sais, il se trompe a priori tout le temps...) : comment peut-il vous augmenter en janvier lorsque l'indice n'est connu que courant février de chaque année ??? (surtout que le prorata n'existe pas ici)
Et noter que normalement dans les textes de lois applicables depuis le 1er janvier 2008 (voir impots.gouv.fr), l'indice a retenir dorénavant (dixit Sarkozy) est celui de la consommation (et non plus celui de l'indice moyen du cout de la construction...), donc en janvier 2008, cet indice est de (environ) = 1,9%.

- d'une manière générale, rapprochez vous sérieusement d'un organisme de défense des intérets des locataires (A.D.I.L) ; il en existe dans la plupart des grandes villes, ou par une aide juridique (demander un numéro "gratuit" dans un poste de gendarmerie) concernant la rétroaction de régul de charges sur 5 ans ou plus...(possible ou non ?)

Précision également : votre provision de 68,60€ était elle mensuelle ? trimestrielle ? etc...
Que concernait elle ? (peut etre y-avait-il d'inclus la taxe d'ordures ménagères...certains le font) ou n'y avait-il que des charges locatives, type garage, parking privatif, électricité commune, eau commune, entretien espace vert...etc...
Concernant enfin vos charges de chaudière..ok l'entretien vous incombe ! mais les pieces de gros oeuvre si vous avez les factures....il doit normalement les prendre a sa charge (une chaudière doit logiquement avoir un contrat d'entretien qui prévoit le remplacement de toute pièce défectueuse, surtout si ces pieces sont changées dans le cadre de la vérification annuelle) --> rapprochez vous aussi des services d'hygiène de votre mairie, en demandant tout conseil utile, voir si besoin faire une réclamation que EUX enverront au propriétaire (ca fait un effet relativement ...immédiat...)

Voila peu de choses, mais toutes issues pour moi d'un vécu bien tristement réel...en espérant avoir pu contribuer un temps soit peu à "éclairer" vos interrogations...
Cordialement.
ILVH
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Pouvez vous me dire quel est l'indice des loyers commerciaux
merci
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je voudrais savoir si l'indice de la construction est toujours applicable au loyers commerciaux.


Merci tendrement je vous embrasse sur la bouche....;)

Chouchou le grand malade
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toujours réclamer par lettre recommandée accusé de réception et bien garder la copie de la lettre et l'accusé de réception à son retour...ensuite, si pas réponse du propriétaire, allez voir une association de consommateurs dans votre ville ou région (CLCV sur Paris, ou autres...mais moi je connais la CLCV)
beaucoup de propriétairses abusent, et "laissent traîner" les choses mais c'est toujours à leur avantage. s'ils reçoivent un courrier de l'association de consommateurs...ils répondent en général !!
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Il me semble que le propriétaire a le droit de modifier annuellement la provision sur charge à partir du moment qu'il est bien inscrit sur le contrat de location. Et peux demander le remboursement de la différence entre ce que le propriétaire a payé et les charges locative qui lui incombent que ce soit à son bénéfice ou non.

Lorsque cette régulation est faite, le propriétaire a l'obligation de garder les documents qui permettent de justifier durant 1 mois car le locataire a le droit de le lui demander.

Personnellement j'envoie en même temps les documents qui justifient les modification d'avance de charge comme cela c'est beaucoup plus clair pour mon locataire.
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Nous sommes propriétaire d'un logement meublé professionnel et détenons un bail commercial avec une société de gestion de tourisme qui à ce jour pour soit disant des raisons économiques nous verses plus que les 60% des loyers mensuels, sans information au préalable alors qu'il est bien stiupul dans le bail commercial que nous devons recevoir chaque trimestre un loyer fixe HT de x euros. Cette société de gestion a soumis un dossier à une société civile professionnelle d'administrateurs judiciaire, pour la révision du bail commercial et nous demande un accord sous huit jours sans informations particulières sur le contenu de l'avenant du bail. En l'occurence, il stipule le nouveau montant trimestriel des loyers qui correspondraient au 60% du montant initial dû.
Pourriez vous me dire si c'est légal ou pas de demander un accord sous huit jours et si la société de gestion du parc immobilier dans une résidence hotelière peut faire ce genre de pratique.

Merci pour vos conseils.
Marie
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Bonjour

Je te conseille l'ADIL qui est une association qui renseigne tous les locataires sur leurs droits et devoirs.

Contacte les tu auras une réponse claire et précise à ton souci

Courage

Trinity
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