Bonjour,
l'usufruit est ce que l'on appelle un démembrement de la propriété. Le droit de propriété "complet" (appelé pleine propriété) se décompose juridiquement en deux droits distincts : la nue-propriété (en gros les murs) et l'usufruit (le droit d'utiliser le bien, d'y habiter et de le louer). Cet usufruit est un droit viager, c'est-à-dire qu'il ne dure que tant que son bénéficiaire est en vie. Au décès du bénéficiaire, l'usufruit réintègre la nue-propriété de sorte que la pleine propriété revient à nouveau au propriétaire des murs.
Dans votre cas, pour que votre soeur puisse bénéficier de l'intégralité de l'usufruit, il faut également que l'autre co-indivisaire lui cède le "sien".
Concernant, les valeurs, il existe un barème fiscal qui permet de déterminer, en pourcentage, ce que représente l'usufruit et la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier.

Le voici :

Cette évaluation est déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus 90 % 10 %
Moins de 31 ans révolus 80 % 20 %
Moins de 41 ans révolus 70 % 30 %
Moins de 51 ans révolus 60 % 40 %
Moins de 61 ans révolus 50 % 50 %
Moins de 71 ans révolus 40 % 60 %
Moins de 81 ans révolus 30 % 70 %
Moins de 91 ans révolus 20 % 80 %
Plus de 91 ans révolus 10 % 90 %

Cordialement