Bonjour,

pour répondre aux choses simples d'abord, en effet, si l'essentiel de la succession réside dans le bien immobilier, vous avez peut être intérêt à opter pour de le pleine propriété. Mais dans ce cas pensez aussi que les parts qui restent à vos enfants sont en pleine propriété également et que vous n'avez alors plus l'inconvénient du quasi-usufruit lors de la vente.
Maintenant, si on raisonne en valeurs, vous avez 61 ans, donc l'usufruit représente encore 40 % de la valeur de l'immeuble, ce qui veut dire que votre part serait de 48.000 € contre 30.000 € pour l'option en pleine propriété. Il resterait donc 72.000 € à emprunter à vos enfants, soit 24.000 € à chacun.
Pour ce qui est du moment, l'option entre l'usufruit ou la pleine propriété doit être faite dans l'année de l'ouverture de la succession, en revanche, le montage prêt ou SCI est libre dans le temps, pourvu qu'il soit fait au moment de l'achat du nouveau bien.
Pour "monter" le prêt, restez vigilant sur deux choses : des écrits très clairs dans les montants et les conditions de remboursement et surtout faites un acte identique par enfant, ne procédez pas de manière globale. Un simple acte sous seing privé est suffisant, mais pour plus de sécurité mieux vaut l'enregistrer. En revanche, si vous optez pour une constitution d'hypothèque au profit des enfants, le recours au notaire est obligatoire pour inscrire la garantie.
Pour ce qui est de la SCI familiale, il suffit de rechercher des statuts types, en ligne ou dans les librairies spécialisées, les contrats Tissot sont bien faits. Vous aurez ensuite à déterminer un nombre de parts et leur valeur et à les attribuer à chacun en fonction de son apport. Donc, pas de prêt entre vous mais des droits sur la société proportionnels à l'argent investi. Veillez à conserver une majorité suffisante pour que vos enfants ne puissent pas faire "blocage" et surtout prévoyez un droit de préférence à votre profit et une clause d'agrément en cas de revente des parts.
Vous devez savoir que dans ce cas, c'est la SCI qui est propriétaire du bien, vous n'en serez que locataire. Donc, établissez un contrat protecteur à votre profit. Vous avez là un triple avantage : le bénéfice éventuel, selon votre situation, d'une aide au logement; la possibilité de déduire l'intégralité des frais de fonctionnement de l'immeuble et donc de créer un déficit foncier déductible (travaux, taxe foncière, mensualités d'emprunt en intégralité sont des frais de la SCI alors qu'ils ne sont pas déductibles du revenu si le bien est votre résidence principale); la possibilité de peu à peu transmettre le bien à vos enfants à moindre frais via des cessions de parts.
En revanche, vous perdez le bénéfice de l'exonération de plus-value sur la résidence principale en cas de revente.
En outre, optez d'abord pour une SCI "transparente" fiscalement, c'est-à-dire que chaque associé déclare bénéfice ou perte à l'IR, vous pourrez toujours opter, en cours de route, pour un asujetissement de la société à l'IS (l'inverse n'est pas possible, l'option pour l'IS est irrévocable).
Le coût est celui d'un enregistrement si vous réalisez les statuts vous même, sinon, c'est de l'ordre de 800 € supplémentaires pour un notaire ou un avocat.
Si pas d'IS ni comptabilité, option pour le régime simplifié, les formalités sont réduites. Prenez conseil auprès du centre des impôts ou auprès de votre notaire, notamment pour les options fiscales qui sont fonction de vos situations personnelles à tous les 4.

Cordialement.