résiliation bail commercialFermé

Question

Bonjour,
J'ai acheté il y a un an un studio étudiant sur aix en provence de 19 m². Je suis sous un bail commercial car résidence de services (petit déj', femme de ménage, etc..), le bail de 9 ans se termine le 30 septembre 2008. Je souhaite vendre ce studio car j'ai une autre opportunité pour acheter l'appart où je vis actuellement à un prix défiant toute concurrence (mais ça on s'en fout). J'ai donc mis le studio en vente à 100000€ car situé en centre ville d'aix en provence dans une résidence étudiante proche fac. Je me suis rendue compte que l'agence qui le gère me cache bcp de choses comme le loyer réel et les coordonnées du locataire. Pourquoi? Je ne sais pas.
Il se trouve donc  que le loyer est de 544 € cc que je ne perçois que 330 € / mois du loyer. Je paie donc un crédit de 540€ / mois et si je le gérai moi même je n'aurais rien à sortir. Est-ce qu'en résiliant le bail commercial je fais bien? Comment le gérer moi même si je ne l'ai pas encore vendu? Est-ce éventuellement la raison pour laquelle je n'arrive pas à le vendre? Car en fait je me dis que si je résilie le bail commercial je pourrais laisser l'opportunité au futur acquéreur de le louer lui même ou pas. Par contre cette même agence m'a expertisé le studio à 63000€ comment est-ce possible alors que je l'ai payé 70000? Des agences m'ont contacté pour me dire qu'ils étaient intéressés pour le vendre et m'ont toutes dits que j'étais dans les prix.  
De plus l'agence m'a fait savoir que si je résiliai le bail je devrais payer des indemnités d'éviction. Pourquoi? Sachant que mon but n'est pas de dégager le locataire mais de toucher directement les loyers sans passer par une agence.
Je dois avoir de grosses lacunes dans ce domaine je crois, pourriez vous m'aider s'il vous plait?
Merci d'avance pour vos réponses.

soleil · Accepted Answer

Bonjour,
s'il s'agit d'un bail commercial, il faut le résilier 6 mois avant la fin de ce bail et par l'intermédiaire d'un "huissier"!!!!

Donc dépêchez-vous afin de respecter ce délai.

Concernant les indemnités d'éviction elles se déterminent entre vous et l'agence qui gère vos biens. 

Je suis dans le même cas que vous, et je me demande si je n'ai pas fait une grosse erreur en achetant 2 studios dans une résidence étuidiante... Pour ma part, je perçois 265 Euros alors qu'ils sont loués 500 Euros par l'agence LAMY...

Il est vrai qu'il y a un vide juridique la-dessus concernant les baux commerciaux dans un immeuble à "usage de résidence étudiantes"... Nous ne sommes pas devant un commerce quelconque, et je pense que les Agences qui gèrent ces biens nous prennent vraiment pour des "PIGEONS" --- Car, il faut voir la vérité en face nous sommes leurs PIGEONS et il est tant que la Justice intervienne ... 
Je ne peux même pas reprendre ces studios pour mes enfants!!!

iris deco · Answer

je suis locatiare dun local commercial jai arete mon activite jai un laille 3 6 9 JE PEU PLUS PAYE LES LOYER je voudrair partir qu elle et le peavie comment je peu faire merci didier

boubou · Answer

Bonjour
j'occupe une surface commerciale en Belgique depuis le 01/09/1996 et j'ai un bail orale, ce qui équivau je crois a un bail écrit. Je suis donc dans la 11° année, il y a donc eu tacite reconduction a la 9° année. j'arrive dans quelques mois a la 12° année. Je voudrais y mettre fin et arreter l'activité. Quel est le delais légale de préavis a donner au propriétaire?
Merci d'avance pour vos réponses car je suis inquiet et dans le doute.

touris · Answer

Je pense que si votre loyer est de 544 euros par mois, votre studio vaut au bas mot 80 000 euros ce qui dégage une rentabilité de 8,16 % : ce qui est excellent. Je suppose que votre loyer est sur 12 mois.Maus au fait depuis Mars, vous l'avez vendu, et combien ?
cordialement
Touris
Expert en estimations

pigeon38 · Answer

bonjour,

Je posséde un logement de ce type sur grenoble que j'ai repris en gestion total le cout de la prime d'éviction a été de 18366€ hors frais d'avocat.
Pour info cela date de deux ans et il n'y a pas d'autre possibilité ce n'est pas un bail locatif basic, c'est un bail à titre proféssionnel.
je regrette fortement cette investiment.Bonne chance

choupette06 · Answer

Bonjour,
j'ai lu vos différents messages et je ne comprends pas tout car quand vous avez acheté il est clair que vous connaissiez les conditions. Un lmnp d'occasion pour etre bien tranquille doit se racheter avec une rentabilité nette autour de 7 et voir + . 
Par exemple pour racheter un lmnp et etre tranquille pour la revente si je reprends l'exemple de 330 euros/mois

c'est à dire 3960 euros/an ttc j'imagine donc 
(/1.055)=3753 HT /an

prix d'achat doit etre de 50 000 euros maxi
3573/5000=7,146%

Car une fois les differents frais enlevés telle que taxe fonciere et honoraire syndic il faut encore enlever 1% au moins de rentabilite 

et dans ce calcul je n'ai pas compté les frais de notaire mais bon pour etre plus juste il faudrait les inclure 

Voila sachez que pour ma part je rachete des lmnp mais uniquement dans ces conditions donc si des personnes sont vendeuses je suis preneuse. (simulat06_yahoo.fr)

Bonne journée

fabienne · Answer

Je viens de lire votre message qui date aujourd'hui d'un an, je pense que vous avez acheté ce studio en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ce qui présente des avantages fiscaux. Le loyer, ou plutôt la rente que vous percevez chaque mois ou trimestre correspond à un taux d'intérêt contractuel et non au montant réellement encaissé par le gestionnaire de votre bien. En fait ce que vous touchez c'est un intérêt par rapport à la somme investie dans ce bien immobilier.

Avoc+ · Answer

Bonjour,
au commencement je dirais "Nul n'est censé ignoré la loi"... Aujourd'hui, la législation fonctionne comme cela. Donc, vous avez un bail commercial !!! Commercial! très important ce mot, car en voulant reprendre votre bien vous cassez ce bail, qui rapporte de l'argent à l'état, qui s'en référe au texte, et les textes disent: un commerce c'est un commerce! qu'il rapporte 1 euros ou 10 000 euros c'est un commerce. Vous Monsieur, vous voulez cassez ce Bail COMMERCIAL.. D'Accord, mais il va falloir payer... et vous allez passer à la caisse... Je m'arrête là. Ceci est la triste réalité. Vous avez achetez, vous payez... un commerce c'est le ciment de la vie active, et tant que la loi ne fera pas de différence en Commerce et commerce.. et bien .... Stop

stoparnaque85 · Answer

je vois que beaucoup de petits propriétaires se sont faits anarqués par Lamy alias Gestrim du groupe Caisse d'Epargne.

Comme tout le monde  a la même historique et qu'il est difficile d'attaquer sur la question de droit commercial, il faut attaquer sur un abus de confiance.

Il faut que ce scandale qui touche un  grand nombre de petits propriétaires isolés soit connu sur un plan national.

Nous avons derrière tout ceci une banque mutualiste censée représenter l'étique financière.

gwenny055 · Answer

Je suis en galère sur un cas similaire, vous ne pouvez pas résilier un bail commercial.
Un bail commercial est de 9ans sauf si l'une des parties à prévu une clause d'un bail inférieur à 2ans.
Vous pouvez mettre fin au contrat si:
vous voulez contruire sur un terrain nu
reconstruire le local ou le surelever
ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière.
Pour donner congé au locataire il faut soit envoyer une lettre recommandée avec accusé de reception six mois avant la fin du bail soit par acte d'huissier, mais l'acte d'huissier est recommandé si jamais le locataire ne vient pas cherche le recommandée.
Donc sivous décidé de stoppper votre bail vous aurez des frais d'éviction.
Pour ce qui est du loué perçu par contre il est vrai que cela semble peu...
Tenez moi aucourant, je suis sur un cas identique sauf: départ en retraite dans mon cas.

cgpmartin · Answer

Vous pouvez être en location meublé (LMNP) sans être en bail commercial (exemple: vous louez un appartement en bord de mer pour les vacances)
Vous pouvez être en bail commercial sans être en LMNP (exemple: vous louez vide un local à un boucher)
Et vous pouvez être à la fois en LMNP et en bail commercial. Ce qui arrive lorsque vous êtes acquéreur en résidences services.
Vous vous trouvez donc à la fois sous le régime fiscal du LMNP et de la loi sur les baux commerciaux.

En effet, le locataire d'un bail commercial acquierre la propriété commerciale du bien après 24 mois d'occupation. Pour le faire partir, vous devrez l'indemniser de sa perte commerciale (ce qui se conçoit bien dans le cadre d'un commerce de proximité).
En achetant dans une résidence services, vous louez à un professionnel qui exploite l'établissement. Vous êtes donc bien dans ce cadre là avec une quasi impossibilité d'éviction du locataire.
En revanche, vous profitez des avantages fiscaux (récupération TVA, réduction d'impôt ou amortissement selon l'option).
La tromperie est de ne pas expliquer clairement les choses à l'achat et, selon moi, cela relève du défaut de conseil. Travaillant dans la partie, je m'aperçois avec effarement que nombreux sont mes collègues/vendeurs qui sont dans l'ignorance des textes de loi!! (On se garde bien de les déifier!)

L'investissement en LMNP est un excellent placement pour obtenir un rendement garanti (avec un opérateur sérieux). Il est à proscrire à celui qui compte reprendre le logement pour son usage personnel.
Quant à la sortie, il faut vendre occupé à un investisseur qui continuera la location, ce qui revient à dire, que le prix de vente doit laisser une rentabilité intéressante au repreneur.
PS: Pour ceux qui revendent avant 20 ans, sachez que vous pouvez vous voir réclamer une partie de récupération TVA si vous avez obtenu son remboursement à l'achat.

cgpmartin@aol.com

pepsitac · Answer

Bonjour cgp martin, 

connaissez-vous une issue favorable pour un propriétaire (bibi) en résidences-services étudiants, qui a investi dasn le package suivant : studio au prix d'acquistion surévaluée, au loyer qui semble aussi un peu élevé sur le marché local, résidence dans une ville déjà fort pourvue en résidences de ce type, donc au bout de qq mois d'exploitation, le gestionnaire décide de proposer une baisse de loyers de 30%. Nous étant déjà massivement regroupés, devons nous refuser l'avenant et essayer de trouver un autre gestionnaire (sachant qu'il ne semble pas être nombreux à être intéressés), essayer de gérer nous-mêmes en autogestion (sachant qu'on est tous disséminés sur toute la France ...mais le gestionnaire nous parait manquer de rigueur dans ses comptes) ou se résigner à accpeter la baisse.
Autre voie, récupérer le bail et le mettre entre les mains d'une agence ? dans ce cas, quitte à accepter une baisse de loyers, peut-on avoir une garantie de loyers même si le logt est vacant?
Merci d'avance de tout précieux conseil

Résiliation bail commercial

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